得知物业要撤离小区后，绿榕苑的业主们聚在一起商讨对策

　　近段时间，泉州市区泉秀街绿榕苑及阳光巴黎二期，均贴出一纸通告，物业公司宣布，欲撤离小区管理。6月30日，也即再过8天，就是这两个小区物业公司―――泉州市诚信物业管理有限公司（下称“诚信物业”）撤离的最后期限。

　　在撤离通告中，物业公司给出的理由是，小区太小，公司连连亏损，入不敷出。交了好几年的物业费，物业公司怎么说走就走？正当业主们还有些蒙的时候，物业表示，不走也行，但需要提高物业管理费。不少业主这才恍然大悟，原来物业“撤离”一说，很可能是物业公司使出的一招变相提价的“杀手锏”。

　　这两个小区的物业管理到底怎么了？物业公司是真要撤离，还是变相要挟提价？物业管理公司的这种做法，会被业界效仿吗？小区业主又该如何应对？针对这些问题，连日来，本报记者展开了多方调查。

　　【事件】

　　物业贴出通告称要撤离小区

　　5月31日，诚信物业在绿榕苑小区内贴出撤离通告；6月6日，他们又在阳光巴黎二期贴出撤离通告。通告中，诚信物业给出的撤离时间都是6月30日。

　　在两个小区的通告文本中，物业公司的态度都很明确：经慎重考虑，因入不敷出，我司决定于2010年6月30日正式退出……将不再承担代缴（注：水费代缴）义务……请各位业主相互转告，并自行解决我司撤出小区物业管理后的后续工作。

　　从通告内容看，通告只是尽到“告知”义务，并没有什么商量余地。物业公司真的坚决要走吗？在上周日召开的绿榕苑小区业主大会上，物业公司代表的态度说明了一切：如果广大业主朋友想让我们留下来，我们希望物业管理费的标准每平方米能上浮0.3元。

　　此言一出，业主们立马炸开了锅。不少业主激动地告诉记者：“这哪里是要撤，简直就是要挟我们！”“物业管理费可以商量，但如此做法缺乏诚信！”更有业主激动地大声喊：“不会让你们再做下去了！”

　　【调查】

　　“袖珍”小区成物业管理鸡肋

　　事情究竟是怎么一回事？以上两个“袖珍”小区真的是鸡肋吗？ 在记者走访调查过程中，诚信物业罗列出了一系列退出原因，如支出增多、成本提高、物业管理费标准10年不变等。

　　诚信物业负责阳光巴黎二期物业的经理甘佳松称，最关键的是阳光巴黎二期和绿榕苑都属于“袖珍”小区，公司能收到的物业管理费有限，但“麻雀虽小，五脏俱全”，公司对于保安、保洁等开支却很难减少。

　　他说，物业成本中，最大的一块就是人力成本。最近几年，保安员、保洁员的工资上涨了近一倍，加上相关福利的影响，现在每人的成本近1500元；而小区的物业管理费却还停留在10年前的水平。

　　甘佳松还给记者算了一笔账，绿榕苑小区共有3栋94户居民、20家店面，共16000余平方米，诚信物业是这里的前期物业，在这里管理了10年，物业管理费一直是每月每平方米0.5元，且收缴率往往只有80%，如此一来，公司在绿榕苑的收入每月只有近7000元。而这些钱要交近12%的税收，扣除几名保安员、保洁员的工资，再扣除“水损”，基本就不产生利润。

　　其次，由于房屋过了5年的保修期，外墙或楼顶渗水不能再免费修理，而需要相关业主分摊修理费用，但不少业主认为这些维修费理应由物业来出，否则就拒交物业费，这让物业公司很是为难。

　　另外，自来水公司在小区外装了总表，小区内安装了各家各户的分户表，由于总表和分户表之间的水管很长，这部分水管破损、漏水导致的“水损”，也成了物业公司的一大负担。在绿榕苑，物业公司没有向业主收取“公摊水费”，每个月1000多元的“水损”都是由物业公司在承担；在阳光巴黎二期，尽管“水损”分摊掉了一部分，但物业每月仍要承担好几百元的“水损”开支。

　　物业撤出小区，供水的问题，成为业主们最为急迫，也最为现实的担忧。记者在采访中了解到，阳光巴黎二期和绿榕苑均未进行自来水一户一表改造，小区业主的水费都由物业公司代缴。如果诚信物业撤出小区，业主们担心小区会面临停水的局面。

　　从长远来看，小区“一户一表”的改造势在必行，而根据自来水公司的规定，小区需要有70%以上住户签名同意，自来水公司才会派人前来勘察。征集签名的工作，绿榕苑小区此前尚未开展，在前日绿榕苑的业主大会上，第一项议题就是争取足够多的业主签名，尽快邀请自来水公司来小区进行“一户一表”改造的勘察。与此同时，阳光巴黎二期一些业主也在探讨自来水一户一表改造的事情。

　　【质疑】

　　“撤离”是物业涨价的杀手锏？

　　既然物业公司嫌收费太低，为何从没向业主提过，而是直接宣布要撤出小区呢？采访中，不少业主都如此质疑，甚至认为物业公司在使用“撤离”这一杀手锏，变相催涨物业管理费。

　　业主们的猜测很快得到验证。6月20日上午，在前坂社区居委会牵头组织的绿榕苑小区业主大会上，诚信物业的经理甘佳松发言时称，希望物业管理费的标准每平方米能上浮0.3元。

　　甘佳松的发言屡屡被业主们打断，部分激动的业主细数近年来物业在管理上的种种不足，要求公司一一回应。“说走就走，拍拍屁股就走人，小区以后谁来管呢？”业主们七嘴八舌，场面一度陷入混乱。

　　业主们说，夏天到了，苍蝇蚊子多，若没有物业管理，遭遇停水停电怎么办？他们认为，物业的做法很不负责，缺乏诚信。“是解决问题，不是来激化矛盾。”业主陈先生说，如果物业公司真的要走，也得把小区管理上的尾巴处理好，比如完成用水一户一表改造。“这样做好衔接工作，我们才能找到新的管家婆”。

　　“涨价可以，要留下来也行，谁来都一样，管理好就行。”业主郑先生说，诚信物业毕竟是营利性行业，他理解物业的苦衷。而且10年来，小区业主与物业一直相安无事。但是，在物业管理费方面，物业公司跟业主之间的沟通不够，导致很多业主认为物业公司的做法等同变相提价。

　　有业主透露，“撤离”其实是物业公司为涨价亮出的“杀手锏”。早在今年1月，诚信物业在阳光巴黎一期就贴出类似通告，目的就是想上调物业管理费。

　　以上说法，记者从丰泽街道霞淮社区居委会得到证实。该居委会的林书记说，半年前正值“两节”期间，诚信物业提出要撤出。社区的态度当时很明确：物业公司即使要退出，也不能在这个时间点。这之后，社区积极介入，协助小区进行了业委会的换届，新一届业委会成立后，又与诚信物业续签了半年，物业管理费的标准没变。

　　诚信物业甘佳松也表示，目前公司希望能适当上调物业管理费。

　　【症结】

　　小区没有成立业主委员会

　　物业公司的做法遭到业主们的反对和质疑。对此，甘佳松称，他们早就预料到会如此。他说，主要原因是两个小区都没有业委会，物业公司与业主之间很难有效沟通。

　　甘佳松说，物业公司希望管理费上调，却不知该向谁提；而一些排烟管道设置、停车位管理等涉及业主自身利益的问题，不同的业主站在自己不同的立场，物业公司夹在中间很难做人，往往满足一方就要得罪另一方，一些业主不满，就拒交物业费。

　　就拿小区里能否停车来说，没车的业主，往往要求禁止停车，以保证有足够的活动空间；而有车的业主，则强烈要求将车停入小区内，车在小区里没位置停，就要找物业公司。甘佳松说：“没有业委会协调各方意见，物业公司很难做。”

　　那么，为何这两个小区都没有业委会呢？记者了解到，2003年，阳光巴黎一期二期曾成立联合业委会，二期有两名业主代表参与其中。2006年，阳光巴黎一期成立了独立的业委会，但二期却没有成立自己的业委会，曾经的二期两名代表中，还有一人从小区搬走了。

　　而在绿榕苑小区，10年前小区开发完成后，诚信物业就作为前期物业进驻，而这10年间，绿榕苑小区始终没有成立业主委员会，物业公司与小区之间，靠着一种“默契”合作到现在。

　　【进展】

　　居委会和小区业主都在行动

　　目前，阳光巴黎二期和绿榕苑所在的社区居委会，都已经积极行动起来，准备协助小区成立业主委员会。在6月20日召开的绿榕苑第一次业主大会上，业主们推选出了几位代表，作为小区第一届业委会筹委会的成员。在阳光巴黎二期，泉秀街道新秀社区则是贴出了通知，希望业主尽快成立业委会，通知贴出第二天，就有业主发起小区的各家各户登记户主信息以及联络方式，为业主大会的早日召开积极准备。

　　物业公司的去留，两个社区居委会均持相同的观点：先成立业主委员会，由业委会决定物业公司是走还是留，他们也建议物业公司推迟撤出小区的时间，直到小区业委会成立为止。

　　不过，无论物业公司是走是留，几乎所有业主都持有这样的观点：小区是一定要有物业人员来管理的，否则安全怎么办？卫生谁来管？公摊的水费电费由谁来交？业主们纷纷表示，即使诚信物业是“铁了心要走”，走之前也应该做好交接工作，以免小区发生混乱。

　　对于物业公司的涨价要求，一些业主也表示理解。阳光巴黎二期一位郑姓业主说，物业管理费每平方米涨0.1元～0.2元，在他看来也是合理的，毕竟这么多年也都没涨过价。

　　【观点】

　　通告撤离做法或被业界效仿

　　泉州一家物业管理公司的负责人告诉记者，在物业管理行业，一般认为小区超过5万平方米，才有较好的盈利能力。在泉州，“袖珍”小区盈利能力差的情况客观存在，阳光巴黎二期、绿榕苑小区遇到的问题，在别的小区可能也或多或少地存在。诚信物业的做法，可能被其他物业公司效仿。

　　但这位负责人同时指出，物业公司直接“撤出”，这种做法比较消极。其实，物业公司想要提价，可以通过业主大会这个平台实现。程序上，物业公司要先与业委会进行协调，召开小区的业主大会，在会上公开自己的财务状况，提出涨价要求，争取获得业主们的理解；如果小区没有业委会，物业公司会比较难办，但也可以采取较为灵活变通的办法，例如由物业公司发起召开业主大会，只要物业能争取到足够多业主的支持，业主大会同样可以召开。

　　福建伟盛律师事务所律师汤渊儒表示，根据《福建省物业管理条例》，“物业服务合同期满前，一方要求提前解除物业服务合同的，应当在30日前告知对方”，因此，只要物业公司提前履行了告知的义务，就不存在违法的问题。

　　【出路】

　　“袖珍”小区可尝试自办物业管理

　　汤渊儒说，业主有选择物业公司的权利，可以通过召开业主大会的方式，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，从而保障自身的利益。

　　对于“袖珍”小区物业管理成本较高的问题，泉州市物业管理协会会长郑镇安建议，业委会可以通过直接聘请保安、保洁等工作人员的方式自办物业，这样做可以省去物业公司缴纳的税收，以及物业公司的利润，这种方式有条件的小区可以尝试。