在昨天举行的“中国房地产投融资大会”上，中国指数研究院发布报告指出，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，新“国10条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。

    报告指出，今年以来信贷政策日趋紧缩，销售回款放缓，房企资金来源增速持续放缓。

    据统计，1-4月份房地产企业资金来源中，信贷占比为21%，同比下降2个百分点。在银行授信方面，1-3月，仅有恒盛地产（80亿元）、首创置业（100亿元）、云南城投（180亿元）3家企业获得，且总额不超过500亿元。

    “4月房地产调控政策出台后，更是无一家房企获得大额授信。”报告同时指出，由于资本市场调整显著，企业IPO、增发融资难度也加大，截至4月底仅有中骏置业一家在港上市，此前计划在香港分拆上市的太古地产于5月初宣布上市计划暂时搁置。而且，截至目前，国内A股市场本年未有房地产公司获批上市。

    从已上市房企融资情况来看，2009年以来包括万科、金地等在内的近50家企业公布了再融资计划，拟募集资金总额达1000亿元。但2009年10月之后，证监会在审核房企IPO与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见环节，通过再融资审核难度加大。

    报告还指出，5月12日，招商地产因股价跌破增发价而宣布撤销非公开发行股票方案。截至5月14日，金地集团、北京城建、华发股份、保利地产等8家今年以来公布增发预案的企业，股份已全部跌破拟增发价格，近期要成功完成增发融资的难度较大。

    报告还指出，今年1季度沪深两市上市房企的净负债率达41.08%，较去年末提高8个百分点，未来的债务风险值得警惕。

    资本市场融资通道收缩，房地产开发贷款、住房抵押贷款、信托融资都已收紧。房企融资盛宴已然结束。

    5月13日，招商地产公告其50亿增发撤销。这一消息，令本来渐次收紧的房地产融资再添阴霾。而除了资本市场融资通道收缩之外，房地产开发贷款、住房抵押贷款、信托融资等都已收紧。随着市场成交的下滑，部分负债较高、销售不畅、周转变慢的公司，将面临资金危机。

资金紧张成定局

    招商地产撤销增发方案掀起了资本市场的波澜，再次引发市场对于房地产公司资金链的担忧。招商地产并非个案，其他如万科、保利等公司的融资方案也已搁浅。

    近日，国家统计局发布的1-4月全国房地产市场运行数据显示，1-4月房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，环比1-3月则减少1.5个百分点，4月环比3月更下跌了7.4%。

    从数据可看出，房企资金来源增幅峰值出现在今年1-2月，接下来增幅持续收窄，房企资金面将由宽松向紧张慢慢演变，业内预计，下半年部分房企资金将出现一定程度的紧张。

    数据在一定程度上也反映了今年以来房地产资金来源持续收紧的真实状态。最直接的就是开发贷，多家商业银行透露，目前已上调房地产开发贷款利率，约为10%。并且不能针对土地进行抵押贷款，而必须是在建建筑；进入5月份以来，房地产信托产品也再未出现。

    此外，新政将投资、投机购房逐步挤出，房地产公司来自销售贷款的资金开始减少。万科4月份销售环比3月已经出现下滑，中国海外4月份实现房地产销售额48.8亿港元及销售面积39.3万平方米，同比分别下降9.2%和32.0%。而据恒大地产总裁夏海钧透露，恒大在4月下旬新政出台后，销售即出现放缓，公司经研究后决定进行8.5折促销。

    招商地产董事总经理林少斌表示，国务院国发10号文十条，里面最核心的是收紧房地产信贷，就是二套房、三套房的按揭。收紧之后肯定会影响市场，也就是说资金总量会减少，对销售价格、销售量都会带来相应的影响。

    "从市场环境看，我认为流动性会越来越紧。"瑞士信贷第一波士顿董事总经理陶冬认为，房地产运作可能要准备面临两年左右资金紧张的市场环境。

高价地的风险

    潘石屹日前提供的27家房企2009年净负债权益比排名表显示，负债最高的前三位分别是绿城中国、富力地产、复地，绿城的净负债权益比接近160%，富力和复地均超过100%。

    这一排名表将绿城中国推至风口浪尖。高负债是绿城一直以来的特征，绿城中国董事长宋卫平曾对记者表示，负债高并不可怕。绿城唯一的风险是土地能否顺利变现，在每次拿地时，绿城都会做审慎的评估。

    在楼市火爆的2007年、2008年及2009年，绿城被外界认为拿了不少高价地。据悉，绿城中国今年的销售目标约为670亿元。清华大学博士、贝塔咨询工作室合伙人杜丽虹认为，绿城的财务安全与否，取决于其在未来的两三年能否顺利实现销售目标。

金地、保利是另外两家被认为在2009年拿地过多的公司，截至今年一季度，金地集团和保利地产经营活动产生的现金流量净额均为负数，金地为-34.05亿元，保利地产为-150.16亿元。

    此外，中国海外虽然净负债权益比在20%以内，但集团去年大幅拿地，依然占用了相对多资金，令手头现金减少。数据显示，截至3月31日，中国海外在支付超过127亿港元地价及相关费用、15亿港元收购蚬壳电器工业有限公司控股权，以及偿还母公司人民币65亿元的情况下，集团的综合净借贷短暂上升至50%的较高水准，而手头上的现金则从去年年底的238.9亿港元减少至约为158.1亿港元。

变慢的存货周转

    5月16日，宣布全国楼盘8.5折优惠的恒大地产合肥项目开盘，当天认购全线8.5折，优惠幅度最低至8.3折左右，最低单价低至4780元/平米，实现认购金额逾2亿元。

    "关于何时降价，怎么降，地产商都会有一个战略研究部门，"恒大地产总裁夏海钧说，不方便对其他公司的动向做出评论，恒大的策略是快速开发，降低存货，公司最快的一个项目从拿地到开盘仅用了6个月。

    但其他公司似乎并不像恒大这样急于推货变现。上周末，万科仅对北京紫苑项目最后的两栋楼进行了价格微调后推出。

    而一向标榜高周转的万科存货周转速度在变慢。研究报告指出，2005年-2007年，万科的存量资产周转率一直在0.90倍以上，2008年行业低谷的时候，下降至0.45倍。而在2009年市场复苏的时候，许多企业的周转速度已经恢复或接近2007年的水平，万科却仅提高至0.53倍。

    以万科今年的一季报计算，万科的周转率为0.50倍左右。而这与万科向高端项目拓展的联系非常大。

    在深圳、上海、北京，万科高端房占比越来越大。万科总裁郁亮在业绩推介会上表示，预计下半年的供应量会增加，相对来说高端房的比例会大一些，因为去年最好卖的是高端房。

    远洋地产自去年远洋万和城成功销售后，高端地产比例大幅增加。其在大望京拿地，楼面地价高达27000余元/平米，即表示是看好该地块未来开发高端住宅的潜力。

    其余如保利、华润等品牌地产商，产品高端化的趋势愈演愈烈。

    但"世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，价格都有更明显的波动性，因此在经济低谷当中，高端住宅受到的冲击也必然更大。"杜丽虹表示，高端化的步伐越快，潜在的风险就越大。

    申银万国研究报告认为，此轮调整不同于2008年，房价下调压力更大，其判断全国整体房价调整幅度在10%以内，一线城市和部分房价上涨过快的二线城市，价格调整幅度在30%左右；此轮行业调整时间会更长，预计大开发商在二、三季度会开始适度调整价格，而市场整体完成价格调整可能要待明年上半年。

    另一方面，敏锐的先行者已经在准备迎接并购和整合。夏海钧透露，在今年3月恒大就发了一笔5年期美元债，由于人民币升值预期的存在，这笔债的资金成本并不高，和银行贷款差不多。公司在今年年初就判断房地产市场会出现调整，因此提早布局资金准备并购；目前的8.5折促销，也是为了回笼现金，应对调整，同时寻找整合市场的良机。