随着国务院楼市新政的实施，全国各地楼市分别作出回应。有着巨大住房需求市场的上海，虽然政府并未出台地方楼市细则，但是房地产市场已经做出回应，市场形成对价格下跌的强烈预期，导致新政实施以来成交量持续下跌。

　　近日，有关上海房产税即将出台的消息不绝于耳，甚至有媒体对征收范围作出预测，然而，记者从多方渠道了解到，截至记者发稿前，上海官方并未就房产税出台事宜作出正面回应，上海楼市细则也在紧急制定中。

　　接受中国经济时报记者采访的专家认为，由于目前上海没有出台配合“国十条”新政的实施细则，市场只是通过自身调节回应政策，由此带来的强烈观望氛围对于成交量的影响越发明显，近日不绝于耳的有关房产保有税的消息也对楼市形成了观望预期。但是随着越来越多自住房、改善住房等刚性需求不断释放，未来上海房地产市场将会朝着一个相对稳定、平稳增长的态势运行。

　　成交量下降，价格依旧坚挺

　　新政实施以来，上海新房、二手房成交量均呈现明显下跌趋势，其中二手房挂牌房源激增，多数出售者转卖为租。

　　据记者了解，自新政出台以后，上海商品住宅买卖行情急转直下，从外环外区域到内环内中心区域，成交量出现普降。5月上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%。

　　然而，与成交量的大幅跳水形成对比的是，5月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊，为22338元／平方米，环比4月减少2.6%。“这主要是因为豪宅成交价格持续走高带动整体住宅价格高位不下所致。”一家刚开盘不久的高端地产项目售楼人员告诉本报记者。据介绍，由于高端住宅的开盘，周边新房和二手房价格均得到大幅提升。

　　浦东新区一家主营二手房项目的房产中介小王告诉本报记者，二手房由于新政的实施，成交量下跌明显，多数在此挂牌出售房源的业主均表示要变卖为租，以应对新政细则未出的这段真空期。

　　“多数卖房人希望等价格上涨以后再出售，但是现在买房人都在观望，由于没有新政细则出台，市场氛围并不太好。”小王介绍说，其所在公司近一周只有3套二手房源出售，门店顾客人数也较以往有大幅减少。

　　信义房屋统计数据显示，闵行、浦东、徐汇三区成交量的下降幅度最为明显。

　　据本报记者从上海市住房保障和房屋管理局了解到，随着新房和二手房成交量的下跌，可售房源也越来越充足。

　　截至6月2日，上海新房可售房源总共117369套，其中可售普通住宅为14651套，与新房可售房源出现不断累积相同的是，上海二手房挂牌房源也出现增长态势，其中浦东新区与长宁区分别以25704套和5482套的挂牌数量，领衔全市二手房出售挂牌与二手房出租挂牌排行榜首。

　　“现在只是买的少了，看的多了，但是价格并没有明显下降，好多新开盘的高端项目价格都在上涨，更不要说中心城区位置好的二手优质房源了。”浦东新区一家新开盘项目的售楼人员对本报记者表示。

　　“外环以外的楼盘价格可能会有些下降，因为外环的楼盘项目较多，当前观望氛围也比较浓，只能靠一些购房优惠来吸引购房人。”该售楼人员对记者强调，但是价格降得也不大。

　　记者从上海住房保障和房屋管理局了解到，上海可售房源依照内环与外环划分的地域范围，呈现由内而外增多的态势，价格则与之倒挂，内环以内的稀缺可售房源仍很抢手，价格也稳定在较高水平。

　　“现在的价格还是比较贵的，比如浦东世博板块的新楼盘，动辄就是两万元每平方米，对于我们这些买房自住的人来说还是难以承受的。”准备买房结婚的陈先生告诉本报记者，现在看来只能在外环以外的众多楼盘中选择单价一万元左右的房子购买。

　　据记者了解，类似这样的刚性需求已经成为当前上海房地产市场上的主力购房群体。

　　政府调控意图明确

　　“城市化带来的房地产市场价格不断攀升，有着市场自身调节的特殊性。随着需求不断增多，供给的有力保障才是房地产市场保持稳定增长态势的前提。”上海社科院研究员冯叔君在接受本报记者采访时表示，政府通过调控措施达到平衡市场、抑制高增长的目的，需要从根本上解决政策层面制约市场健康发展的因素，以达到维持房地产市场健康发展的目的。

　　本报记者从上海市政府相关部门了解到，目前楼市新政细则正在制定中，未来出台的新政将会对上海楼市形成长远的影响效应。

　　“未来楼市调控的关键是针对自住型、改善型以及各种刚性需求住房要求，提出解决方案；对投机型购房则要进行遏制。”上海市副市长沈骏对记者表示，最终目的就是要保持房地产市场平稳、持续、健康发展。

　　“不管是否以房产税的形式出台调控楼市的细则，上海此次细则的制定还是要充分考虑上海楼市的实际情况，通过提供保障住房和贯彻信贷政策打击炒房行为，为楼市带来有效调控。”冯叔君表示，税制层面的改革相对调控手段而言，显然是更深层面的改革。