房地产已是“泡沫晚期”

    近期北京、上海、深圳等一线城市豪宅价格跌幅不明显，业内人士指出，买豪宅资金受信贷影响较小，一些高成长的豪宅与商业优质资产保值预期明显“现在资金开始转移到商业地产与豪宅那里去了。

    近期北京、上海、深圳等一线城市豪宅价格跌幅不明显，业内人士指出，买豪宅资金受信贷影响较小，一些高成长的豪宅与商业优质资产保值预期明显“现在资金开始转移到商业地产与豪宅那里去了。”面对严厉的楼市调控，市场观望的气氛并非出现在所有的地方。有媒体报道，上周北京、上海、深圳等城市的高端豪宅成交不跌反涨，资金流入趋势明显。

    近两年以来，随着华尔街金融泡沫的破灭，资产配置的规则悄然产生了变化，稀缺资源或者以稀缺资源建立起来的“本位制”，将成为被市场普遍接受的东西。资本趋利避害的本能，希望寻找一种更加稳定的收益方式，优质高端物业成为投资者眼中理想的目标，这样的优质高端物业渐渐超越金融、石油、黄金，成为升值保值持有对象。而中国城市的快速发展使得全球投资者的关注点发生了改变。

    “现阶段资源型豪宅才能显示出价值的一面，尽管目前某些资产存在一定泡沫，但今后几年，一些垄断性资源豪宅仍然上涨，只不过受市场面影响，涨幅会缓一些。”某业内人士告诉记者。

豪宅历来呈“单边走势”

    有专家指出，在对未来市场走势极不乐观的普遍心态下，确保所购物业具有保值、抗跌特性，无疑是最为重要的置业策略。高端物业尤其是具有“环球优质资产”名单中的物业，在本轮调控中不会受到太多冲击，会成为市场动荡中最具保值抗跌特性的物业。

    无独有偶，近日由北京大学房地产研究中心发布的《中国高端物业气象报告》指出，进入２１世纪以来，高端物业市场规模迅速扩张，高档物业在投资完成额、年销售量和销售均价上都呈现出稳步上升的趋势，高档物业市场发展前景看好。而在全球流动性过剩以及我国流动性过剩的双重流动性过剩的背景下，豪宅价格涨幅明显大于普通住宅，而在金融风暴中，前者受市场波动影响更是小于后者。

    从全球的趋势来看，豪宅的走势基本呈现单边态势，受以普通住宅为主的大市影响较小。当然，在市场大势很好的时候，它的走势会比普通物业更强劲得多，这也是市面上许多伪豪宅疯狂炒作透支的大背景，但真正的豪宅的价值是要经过时间与市场的考验的。

豪宅买家受信贷政策影响较小

    世联地产对最近的市场分析显示，国家限制别墅用地７年之后，全国的别墅体量都逐渐成为一个缓慢的存量消耗过程。而针对本轮调控，深圳中原地产总经理李耀智和世联地产深圳总经理朱敏分别表示，由于深圳高端别墅类物业供应本就有限，而且购买者均为资金实力雄厚的自住型买家，受信贷政策影响微乎其微，因此高端别墅类物业将会免受冲击，更会成为在市场动荡中一枝独秀，表现出极强的抗跌、保值特性。

    近日，已有业内专家指出，“高端别墅类物业”将表现出良好的保值特性而与普通类物业近一步拉开差距。这也促使许多高端买家不会受一时的政策影响其投资或置业决策。

    有媒体报道，上周北京、上海、深圳等城市的高端豪宅成交不跌反涨，资金流入趋势明显。“这在逆市中表现得尤为明显，而且在之前的几轮政策波动中已经有过经历。”一位豪宅开发商告诉记者。

    双重流动性过剩的背景下，豪宅后市被资金看好在《中国高端物业气象报告》中列举了美国、香港等地高端物业的价格走势，其中美国纽约1996年第四季度至今曼哈顿豪宅公寓涨234%，其涨幅远远高于普通类物业，甚至高于黄金的涨幅。而在2000年1月至2010年1月以来香港二手住宅指数月度均值变化的示例中，香港的经验表明，在全球流动性过剩以及我国流动性过剩的双重流动性过剩的背景下，豪宅价格涨幅明显高于普宅。

    2009年以来，以别墅为代表的优质物业一再发力，与普通物业的价值差呈现离散趋势。以上海为例，去年1月，别墅与普通住宅成交均价差5197元/平方米，去年5月，别墅与普通住宅成交均价差则达到5922元/平方米，价差涨幅13.95%，这样价差逐步拉开趋势在2009年始终如影随形。毋庸置疑，优质物业、高端类物业的成长性远远超出其他类物业。