很多特区建设者把家安在这样密集的城中村出租屋里。深圳读本记者 郭现中 摄

　　由于税务部门人手紧缺，房产税只属于私房税中的一项，整个私房税都很难征收，房产税几乎收不到。近七成的私人出租房业主为逃税而规避管理。

　　——— 梁佳音

　　上世纪80年代初期，许多中国人对房屋租赁还十分陌生，但对正启动改革大潮的深圳而言，大量建设者的涌入，催生房屋租赁市场早期发展，直接受益者是深圳本土村民。以渔民村为例，当时租金便宜，100多平方米的房子租金才300元，以后开始每年翻倍涨。正是在这种巨大租金诱惑下，深圳村民们开始想尽办法多建房，也就产生后来深圳独特的“亲嘴楼”和“握手楼”。随着个人出租屋的兴起，深圳1985年7月开始征收房产税。

　　深圳市房屋租赁办调研员陈兴光回忆，特区建立前的宝安县深圳镇仅3.2万多人口，不存在房屋租赁，也没有租赁市场可言。随后特区建设飞速发展，特区人口每年以10万人次的速度增长。一些单位和城市居民及特区内农民建些简单住宅或将自己的住宅挤出一点用来出租，这是特区房屋租赁市场的雏形。

　　房屋租赁市场初步形成

　　这个时期的房屋租赁渠道主要有：企业建房出租给本单位职工和外单位职工居住；房地产开发商建中高档商品住宅和高级宾馆、酒楼出租；农民建私房出租给暂住人员和有富余住房的农民把房出租给国营、集体、合资企业等，租赁市场承担7成以上的住房需求，缓解住房供需矛盾。

　　随着个人出租屋的兴起，深圳随后于1985年7月开始征收房产税。当时一律按其租金收入实际金额累进税率计征房产税，税率最低为18%，最高为80%，征收比例很高，带有很强的计划经济色彩。对这一段历史，深圳地税局的工作人员梁佳音查阅资料后提到，深圳正式出台政策征收房产税是从1987年7月1日开始，税率为18%。

　　上世纪80年代末至90年代初，市场发展空前活跃和繁荣，形成相对独立的新兴市场。与此同时，房屋租赁市场秩序十分混乱，出现多种问题，比如出租者随意提高租金，撕毁合同，只注重收取租金，不管租住者是谁等。1990年3月，深圳市房屋租赁管理办正式成立，特区内市、区两级有专门的机构和队伍管理房屋租赁市场。1990年底，深圳市政府颁布《经济特区房屋租赁管理规定》，从私人出租屋扩大到各类产权性质房屋出租管理。1992年12月，深圳市人大被授予立法权后，首批审议通过的两部不同用途的法令之一便是《深圳经济特区房屋租赁条例》。

　　特区初期房产税很难征收

　　“尽管深圳当时开始征收出租房屋房产税，但由于税务部门人手紧缺，基本收不到。而房产税只属于私房税中的一项，整个私房税都很难征收。”梁佳音提到，深圳税务部门于1998年委托房屋租赁管理部门代征私房租赁税，是私房税征收的转折点。管理部门有专门机构、队伍、人力，但由于税种偏多，税率偏高，私房税的征收并非一帆风顺，政府屡次修改、调整。

　　1987年，私房租赁房产税税率为18%，后调整为12%。上世纪90年代，房产税、营业税、所得税等6种税加起来的综合税率有29%多，多税种、高税率，深圳对私房税的征收极其难。这导致税种偏多、税率偏高，结构也不太合理，近七成的私人出租房业主为逃税而规避管理。对此，深圳市政府多次提出调整税率，1997年开始从29%多的综合税率降到14%-17%之内（暂停征收12%的房产税），事实证明，税率降下来后，纳税面大幅扩大，税收增加，当年代征私房税达3000多万元。

　　2004年起至2009年，深圳税务部门对私房租赁税两次调整，综合税率降低，而税收征收率每年以20%-25%增长。税收总量也从2003年的1.9亿多元增加到5.55亿多元。6年总计征收25 .57亿元的私房租赁税。若从1998年代征私房租赁税始至2009年止，共计代征35亿多元。

　　印象库

　　●1990年，深圳特区纳入管理的各类用房出租面积为200万平方米。

　　●1996年，深圳纳入规范管理的出租屋有1100多万平方米。其中私人出租屋纳入管理的达310万平方米。

　　●2004年，深圳到北京、上海调研，力推北京、上海做法，实行统一的5%的私房租赁综合税率。我市私人出租屋的综合税率调整为两个标准，月租金1000元以下按4.1%征收，1000元以上为6%。

　　●2008年，国家税务总局调整私房租赁税，以5000元为界定点：5000元以下按4.1%征收，5000元以上按6%征收。

　　●2009年，全市房屋租赁管理面积达3.74亿平方米。其中私人出租屋2.1亿平方米，私房出租税收5.55亿元，房屋租金交易总额达625亿元，占当年G D P的7.2%。

　　■新闻还原

　　我市对个人出租房屋租金收入

　　实行征收房产税

　　深圳对个人在特区内出租房屋的租金收入，从今年7月份开始，实行征收房产税。

　　深圳兴办特区以来，市区人口迅速增加，住房供不应求，许多单位和个人为解决暂时用房困难，不得不高价向当地农民租房。月租每平方米低则七八元，高则一二十元，大大高于国家规定标准的几十倍至一百多倍。

　　为进一步限制个人在特区建房出租，搞好城市建设和管理，市政府就此做出关于个人出租屋租金收入征收房产税的规定。规定说，个人出租的房屋，不论新旧程度，一律按其租金收入实行金额累进税率计征房产税。税率最低为18%，最高为80%，均以出租面积及价格而定。如每户业主出租房屋在100平方米以内及每平方米月租金在5元以内的，税率为18%；每户业主出租房屋在350平方米以上或每平方米月租金在12元以上的，税率为80%。即出租面积越大，租金越贵，税率就越高。反之就越低。但对外国人员在特区购买或建造的房屋出租租金收入，以及华侨、港澳同胞在出国（出境）前建造或购买的房屋出租租金收入，则以最低税率征收房产税。 （1985年7月5日《特区工人报》）

　　新视点　征收房产税需诚信

　　15年前，已初步形成房屋租赁市场的深圳开始征收房产税，这一政策带有强烈的计划经济色彩。因此，作为私房税中的小税种，在税务部门人手有限的情况下，房产税的征收几乎形同虚设。尽管如此，政策释放的信号一是暗示日后私人房屋租赁市场发展的空间，二是表明政府对新兴市场监管的态度。

　　深圳市房屋租赁办调研员陈兴光认为，房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，也是相对独立的经济行业。而深圳的房屋租凭市场，其繁荣性、规模性和复杂性在全国都很突出。一座城市的房屋出租量越大，表明城市的经济发展规模越大，效益越好。这一块毕竟是市场经济产物，离不开市场经济规律的运作，不可能沿用计划经济时代的行政手段来强化管理，应以改革的思路来扶持和推动这一市场向法制化、诚信化发展，使之更适应市场经济的需求。如何管的核心是税收，作为经济行业之一，国家征税是头等大事。管理工作的开展，在有利于保障租赁当事人合法权益的基础上，更好地为税务部门提供和挖掘税源。