2010年4月，房价暴涨到无可忍受后，房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。2010年4月20日下午2点，在《史上最严厉政策能否降杭城楼市虚火？》的焦点关注的讨论沙龙上，汉嘉土木咨询副总经理陈焕春发表了自己的看法：

　　4月15号和4月17号中央相继出台政策，其实“新国十条”出来以后，有三个词：一个是“事出有因”，大家都讲过，3月份的行情突然来了一个爆发，确实是热的非常快，这种情况下，中央不动作不大可能，之前新华社连续发表评论，果真政策就来了。
为什么说“扬汤止沸”，首付40%，当年在08、07年执行的时候是起到了很大的作用，但是过了一段时间以后，跟当时的大的背景有关系，因为那个时候整体的利率有点高，很多政策都已经出台了，整个大环境是不一样的。当国家这次房价上扬之后，想到第一条政策就是这个，09年下半年就收回到40%，但是效果在3月份来看并不大，接下来又严厉了一点变成50%，这个并不是在根上治病，好像是一锅汤，是一个降温，打“退烧针”的作用。接下来是“打草惊蛇”，这是一系列组合拳第一步，新的“新国十条”就出来了，当然这个“新国十条”比国四条要严厉得多，是一个递进的关系，让大家感觉政府对这个市场是有这个决心的。首次改善、再次改善市场可能会因为政策受波动的可能性非常大。现在这个政策出来对某些产品还是有利的，比如说公建类改成酒店式公寓来打擦边球的产品还是有利的，因为本身就是首付50%，跟住宅竞争的优势很不明显，现在来看，尤其在供应稀缺的时候，对这些产品来讲会迎来一个春天，因为比较少，没有累加的信贷的限制。
　　现在打压房价还有点早，因为现在的供应严重不足，接下来本来在旺季供应量会爆发的，但是这么一个打压，开发商也会观望，后期的供应量跟不上，需求还会有一个再度爆发的隐患，如果是投资客也好，或者是开发商也好，你的资金足够了，能够挺过这一阶段，还是可以获利的，也就是说长远一个预期并没有改变，只是暂时市场行情改变了。

　　对于杭州市场而言，我觉得市场接下来可能会发生一点的分化，有些产品本身泡沫不是很高，某些区域、产品还会比较坚挺，但是对一些居住价值没有上去，靠投资客的集中来拉升房价这些被挤掉一些水分，好的楼盘还会有人追捧，不被看好，或者是前期过度的地方会出现回调。但是总体来说，杭州的供应量不是很大，接下来的放量是有限的情况下，可能会出现波动大的情况，可能是今天一个高端盘开，明天价格平一点会开的，价格差别非常大，是跳动比较大的情形出现，但是如果长远来看整体的均价上扬的可能性更大一些，接下来要盘的高端盘的比例很高，但是目前具有收藏性的高端市场，相对来讲表现会稳健一些，因为在08年那么低迷的时候，高端产品卖得还是可以的，由于这样一个原因，我们在统计学上来讲，均价会被拉升的。所以这一步直接带来一个成交速度的减慢或者是存量的积累，因为现在的存量住宅已经到五千套以下的，接下来存量慢慢积累，成交速度的下降，不会出现“日光盘”大家疯抢、排队的现象，缓解一下大家紧张的情绪。另外就是二手市场会出现比较大的波动，因为二手市场直接是供需双方的，都是个案，双方的心理就直接体现在交易上面，会表现出来成交量的缩水、成交量的下滑，也会出现挂价的下滑，甚至投资客集中的地方，挂牌量也会上升，如果他要清货的话，也是现在，但是也会有一些转租，干脆不卖了。还有一点是值得注意的，因为我们也看到现在的政策是一个组合拳，是一个系列的，是一个动态，如果行情能否控制得住，接下来不会有新的政策出现，如果没有控制住，会有更严厉的政策出现的，那就危险了，到底寅吃卯粮还是长远发展？政策是边出边上，还有物业税和房产税都在后面准备的，有问题我先出手，没有问题就先看看。

　　住建部新发的遏制高房价的新招，这个其实非常考验开发商的定价能力，你的定位刚好能够卡住客户对它的评价，否则都会抢好的房源，如果价差没有拉开就抢好的房源，如果拉的过开，低价房源很难平衡。

　　近期盛传的国家将试点物业税，物业税其实是不具备条件收的，土地是出让的，法理上物业税是不能收的，所以说消费税、房产税，这些税涉及到持有环节，增加一点的税种，其实这个也很难做到公平，因为你到底按面积收还是按购买时候的单价收的，如何去评估？还是按照有几套收还是人均居住面积收？这个是涉及到很多的问题，如果能够拿出一套让大家公平信服的收费法则的话，实在是太难了。

　　杭州市场板块方面，其实产品没有绝对的好坏，你锁定的目标客群真正要住到这里面来，你针对他做，他喜欢这个产品，也支付得起这个价位，这样就OK了，也不一定说高端楼盘就好，如果他锁定的客群不喜欢他的产品，或者是喜欢买不起，也是一个错误的定位，每个楼盘要把工作做细。谈到开发商，其实我觉得竞争的关系或者说洗牌的进程是一直在的，只是某些时候是显性的，某些时候是隐性的，比如说土地市场，你抓住机会，吃进一些比较便宜的土地，其他的公司没有抓住这个机会，过了两年以后，这个优势就体现了，你机会抓不住，是一个部分不进则退的过程，肯定洗牌一直在洗。

　　国家信贷收紧，退房肯定有，这个严格执行里面还有一个问题，到底是退房还是重签，对一些客户40%是可以承受，或者是50%是承受的，我加一点合同可以重签，但是问题现在的透明售房网没有办法监测到。

　　说到买房时机，我觉得是量体裁衣，看自己，不是看市场，如果你过分去研究时机，其实是投资客干的事情，真正老百姓要买房的话，最主要看自己。另外谈到这个时机可能是随时，因为不单单是有一手房，还要二手房，不要拒绝二手房，在非常火的时候，也有人买到性价比很好的房子，你看你有没有能力去淘的，因为二手房的大门是随时敞开的。观望期的时候需要一定逆向思维，看不清的时候可能会捡漏的，大家都是定居的时候，就不存在了，往往有时候是需要逆向思维的。有时候也要考虑到货币的市值，有时候存在通货膨胀，你这个两百万，有时候跟一百万是差不多的，你能掏出来的容易程度也差不多的，不一定要纠结在这个上面。最近我的周围咨询要买房的都是觉得手头上有存款，实在觉得存银行要贬值，如坐针毡，就是要投资。所以到了这个时候你就能看得出，你周围的朋友有没有钱，有钱都给我打电话了。接下来股市会有一波行情，房地产一打压，钱又流到股市上去了。