不管是以恢复房产税的名义，还是人大酝酿立法，物业税的开征已经越来越近。

    对于眼下这种疯狂的楼市来说，没有物业税是绝对不行的。确定合理的税率与征收范围，加大房产持有环节的代价与成本，抑制投资乃至投机的愿望与冲动，从而控制需求、降低房价，这是物业税干预楼市的主要手段，所以被称作高烧楼市的杀手锏。但是，具体到中国目前的楼市，物业税开征之后，房价果真就能应声而落吗？恐怕很难。

    假如有这么一套房子，40平方米，价值100万元。每月出租给私人居住，月收入是1000元。刨去营业税、附加教育费、房产税、城建税、个人收入所得税、土地使用税、印花税七种税和维修费用后，每月可净赚约900元。开征物业税后，假设税率是1%，一年要交一万元，出租者似乎没什么赚头了。但是，按照目前房价的上涨速度，三四年后这套房子涨到150万元应该不成问题。每年1%的物业税，四年也不过6万元(按每年评估的房价总额算)。即使再加上房价总额5.5%的营业税、1.5%的契税、2%的个人所得税以及印花税等等，也就20万元。四年后卖掉房子，净赚30万元不成问题。

    所以，在今天的楼市中，物业税的出台恐怕也难以阻挡投资乃至投机者的疯狂脚步。

    目前的房价中，地价最高可占6成。土地招拍挂的形式客观上助长了地价，也助推了房价。地方政府之所以热衷招拍挂，当然是因为土地收益作为一种预算外收入，地方政府完全可以自收自支，不受管控。所以解决楼市问题的途径，必须在物业税之外，对土地招拍挂和一次性收取土地出让金两种方式进行必要的改革。

    官方对于招拍挂的口气已有所松动，可以看出这是我们改革的一个契机。这种改革不外乎有两种选择：一是变拍地价高者得为各项指标综合为优者得，使价格这一“惟一”因素变成“参考”要素；二是变价格“竞高”为价格“竞低”，在规定地价(比如区域性平均价)的前提下，未来的房价谁低谁得。这两种选择中，前者需要预防个人专断和权力寻租，后者则要测算好一个科学而又能服众的规定地价。

    把一次性收取的土地出让金换算成每年上缴的地租，在操作上应该不会有太大的困难。进而把它与物业税捆绑起来，再简化现有涉及土地和房产的税种，归并为统一的不动产税，这既是一种新的改革思路，也完全符合中央的有关精神。其最大好处就是，可以在尽量加大住房持 有 成 本 的 同 时 ， 极 大 地 抑 制 炒房 ， 降 低 房 价 ， 保 证 楼 市 健 康 发展。而在这种改革推出之前，可以考虑让地方政府尽快交出土地出让金一次性收取的特许权，改由地方人大指定金融机构收取，并做到专款专用、收支清楚、财务透明。这是抑制地方政府获利冲动、扭转城市建设偏离正轨的有效手段。

    当然，这种改革的最大阻力，还在于地方政府。如何多方调动地方政府的积极性，让其事权与财权相吻合，从而不再以土地财政为生存依赖，不再以大拆大建为自身政绩，是眼下要尽快做好的一道难题。