现在，中央政府已认识到去年房价涨得太快，房市有资产泡沫，需要加以调控。然而在如何调控的问题上，却左右为难，松紧都难。如果放松调控，房市泡沫可能进一步吹大，将来难以收拾。反之，如果调控进一步加强，出台一系列收紧房市的政策措施，又可能伤及整个经济，因为房地产行业上下游涉及50多个行业，房市大落，不但要威胁金融安全，还会影响就业和社会稳定。

    怎么办？可能最佳的选择是根据形势作相机抉择，以维护市场稳定。政策选择的总原则可能是基于“三保三不保”原则：保市场(成交量)不保房价，保民生不保房产开发和交易的利润，保消费不保房市投资和投机。不久以前温家宝总理在两会政府工作报告中说，要促进房地产市场平稳健康发展，要采取四方面措施，一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费；三是抑制投机性购房；四是大力整顿和规范房地产市场秩序，就完全符合这样的原则。

    未来房市走势会怎样？笔者以为一方面取决于市场，另一方面取决于政府的政策。从市场看，目前买卖双方都还在观望，但是新地王仍旧在不断涌现，说明开发商对房市依旧看好，有房价继续上涨预期。从政策看，如果政府工作报告中所提到的措施都可以实现的话，未来房价肯定要受到影响。大规模扩大保障性住房建设规模，会对商品房市场需求产生一定的分流作用；居民自住性消费尽管继续受到支持，但是托不起目前的高房价；而投机性购房被抑制，等于推动房价进一步上涨的引擎熄火；大力整顿和规范房地产市场秩序，重点是打击开发商捂盘囤地，必然会使楼市供应扩大。这四方面影响综合的结果，必然会使今年房价继续上涨的能量减弱，使整个市场走向稳定，并出现“稳中有调”格局。“稳”指整体稳定，并不会大起大落，“调”指局部调整。从时间上看，上半年可能量缩价格挺，但是下半年一些楼盘可能会因资金链问题而打折促销。就上海而言，特别是郊区一些楼盘，如前一阶段涨幅过大，就会因长期卖不动而降价促销，但中心城区房价会由于供给量小而需求量大而价格坚挺。

    从中长期看，我国城市房价还可能趋于上涨，其原因主要是我国城市化进程不会逆转，大量人口进入城市会对住房产生巨大需求，而城市土地毕竟比较稀缺，住房供不应求的矛盾会在相当长时间内存在。同时，城市土地的稀缺性和对未来房价总体看涨的预期也会使地价呈上升态势。地价上涨推动房价上升是不言而喻的。然而，尽管我国中长期房价还有上涨趋势，但是只要不出现年通胀率两位数这样特殊情况，再要出现2007年和2009年这样30%多涨幅的可能性似乎不大，一是因为目前房价已经非常高，过分脱离了居民收入水平，并使投资风险变得非常大，从而很大程度上抑制了住房的消费需求和投资需求；二是今后保障性住房大量兴建，势必使商品住房需求有所分流；三是进入城市的农村人口的购买力普遍低下，不足以承受如此越来越高的房价；四是10年、20年以后，现在许多城市家庭的人口因为计划生育而大大减少，几家的房子合并到一家头上，很多家庭会有多套住房要出租、出卖，这也会抑制房租和房价的上涨。