经历了沉寂的2月，政信和房地产信托产品最近又火了，重新回信托产品主流队伍。上周共有12款信托产品面市，其中3款为房地产类产品，2款为政信合作产品，这两类产品年化收益率平均超过7%。但投资该类产品风险犹存。一方面是地方政府融资超负、偿付能力待考验；另一方面是政策调控下行业前景不明。

    政信、房地产信托占新发行信托产品比例接近5成

   “上周有两款政信合作类产品发行，自从银证信产品禁令下发以来，政信产品首次回暖。”普益财富研究员赵杨对记者表示，此前银证产品每月发行数量在2-3款左右。与禁令前的发行数量形成强烈反差。

    发行同样回暖的还有房地产类信托产品，根据普益的数据，上周共发行12款信托产品，其中有3款为房地产类产品，2款为政信合作产品。而再往前一周11款信托产品中有5款为房地产类。

    但另一面，政府对房地产贷款的“紧箍咒”越收越紧。不久前，银监会下发通知，明确表示，信托公司不得向房地产企业发放土地储备贷款。然而，上海一位不愿具名的信托公司项目经理指出，尽管监管措施密布，但随着今年银行信贷的收紧，房地产企业借助信托平台融资将会是一个趋势。“如果房价企稳缓升，更多的房地产企业加入到拿地和新开工的行列，那么，房地产信托产品的分量也会持续增长。”

预期年化收益率在7%-9%

    如果说房地产类信托产品面临的是行业发展带来的不确定性风险，那么，高达数万亿元的政府融资平台的债务风险，则将使政信产品面

临“赤裸裸”的信用风险。

    去年，监管部门叫停了“银证信”类理财产品，政信类产品的发行也一度降至冰点。“地方政府的融资需求还是很迫切。”一位不愿具名的信托公司项目部负责人对记者表示。

    据统计，政信类产品在贷款类信托产品中的收益并不太高，通常产品期限在2-5年，年化收益率在7%-9%。

    “与其他中小企业融资类的信托产品相比，这样的收益并不诱人，但比城投债的利率高许多。这意味着，地方政府的融资成本更高，偿付能力备受考验。”一家股份制银行零售部产品设计的负责人对记者称，银行去年以来基本暂停了与此类理财政信产品的合作。

关键取决于抵押比例

    赵杨认为，判断政信产品或者房地产信托产品的风险还是要根据每个项目而定，最关键是看抵押或质押物的比例是否足够。如果质押比例够低，风险基本可控。

   “相比中小企业的融资项目，政信产品的信用风险不算高。”赵杨指出，通常政信产品会有多项保障条款，例如县市财政局出具承诺函，将安排专项补贴资金列入县本级财政建设资金预算。同时，该项目也报经市县人大常委会审议同意。当信托贷款资金归还出现缺口时，市县财政局或者政府属下的企业会给予担保。

    “如果还是有资金缺口，地方政府可以通过卖地来偿还贷款，从这个角度看，信用风险并不大。”