业主方先生4年前在一楼盘小区买下了一套房子,可是因为开发商一直迟迟未交楼,导致方先生一直无法入住。等待了3年多后，钟先生终于等到了房屋验收合格证书，开发商却开发商要求他缴纳3年来所欠的物业管理费。

　　2005年3月，方先生在一楼盘小区买下了一套90平方米的房子，方先生与房地产开发公司签下购房合同，合同约定在2006年11月交房，交房时开发商须提供质监部门出具的商品房验收合格证书。直到2003年8月，开发商也未能提供关于房屋质量验收合格的文件。之后方先生多次与开发商协商也没结果。后开发商内部出现问题，始终无人出面解决，此事一拖再拖。

　　2009年11月，方先生终于见到了开发商提供的房屋验收合格相关文件。开发商的财务部向负责该楼盘物业的物业公司发出了给予办理收房手续的通知，当天方先生向物业公司预交了3000元物业费。本来盼到了合格证书，方先生一家就可以开开心心装修入住了，可是没想到，开发商要求他缴纳3年来所欠的物业管理费。这令方先生觉得十分不解，开发商未能按合同约定的时间交楼违约在先，让他苦等了3年多的时间，开发商不但没有赔付相应的违约金，凭什么还要求他缴纳3年的物业管理费呢？

　　案例分析

　　带着方先生的疑问，记者咨询了广东华誉律师事务所的郭嗣彦律师。郭律师认为开发商违约未交付房屋，业主收房前的物业费由开发商承担。

　　郭律师表示，房屋交付使用分为两种，一种是按照合同约定的交付，即开发商各种证照齐全，向业主交付房屋。一种为现实交付，比如开发商证件不全但业主已领钥匙、签房屋交接单等，这都视为房屋交付，业主需承担物业等相关费用。而业主未领钥匙、未入住、未装修等视为没有交付。像方先生这样因开发商责任未能按时接房的情况，相关费用应由开发商承担，还可追究开发商的违约责任。《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”像方先生这样因开发商责任未能按时接房的情况，相关费用应由开发商承担，还可追究开发商的违约责任。