房子是中国普通老百姓一生的大事，很多人花上毕生积蓄，再经过一两年的漫长等待，才能够享受入住新房欢乐时刻。 然而，这种欢乐并不是所有人在购房后都能顺利得来，因为从签订购房合同到交房，甚至于在随后房屋的使用过程中，都会因为种种情况产生一些纠纷。
 　　而对于大多数买房人来讲，由于专业知识的缺乏，导致大家在与开发商发生纠纷的时候往往不知道从何做起，以维护自己的合法权益。鉴于此，为了让广大读者了解更多相关方面的知识，本报《黄金楼市》周刊将从本周起推出“维权”专栏，就购房者从房屋购买到交付使用的整个过程中存在的一系列问题和纠纷，通过专业律师的解答，为买房人提供法律参考及案例借鉴。

　　还有一个月，新年将至。而每年的12月份，对于房地产市场来说，特别是对于那些辛辛苦苦半辈子买得一套房的老百姓来说，都是特别值得纪念的日子，因为大多数新建楼盘都会在这个月交付使用。

　　谁都知道，老百姓存点钱买套房不容易。而近几年房地产市场迅猛发展，房价年年高攀的情况下，要拿出毕生积蓄去买套房就更不容易。而且在昆明目前的市场情况下，大多数楼盘销售时，仅仅起了两三层，很多人在购买房屋时，自己那套实际上连块砖头都还没有。所以，购房和交房的时间好多楼盘都在一两年后。很多购房者日思夜想，希望能够尽早或是按时收到自己购买的房子。虽然提前交房在市场上的案例并不多见，能够准时交房的楼盘也是数不胜数。但在很多人高高兴兴入住新房的同时，也有一小部分人，只能看着别人欢喜，自己把苦水往肚子里咽。没办法，因为他们所购买的房屋，开发商一而再、再而三地拖延交房时间。有些开发商自知理亏，会主动赔付业主因为逾期交付所带来的经济损失，而有的开发商则不闻不问。业主要想维护自己的利益，就得费时费力还花钱地“拿鸡蛋去碰石头”，打官司维权。有时还会因为签合同时的一不留神，没看清合同条款中的某些细节，输掉官司。即便是赢了，不能按时收房的问题还是解决不了。

　　虽然目前的房地产市场经过十余年的市场化运作，在法律法规方面也在逐步完善，购房者遇到问题后可以通过法律途径去主张自己的权利。但作为弱势的一方，作为个人或家庭在能力和精力方面毕竟有限，既耗不起时间，也耗不起金钱。要真正通过法律途径去维权，还是难上加难。因此，我们呼吁开发商们，在自己卖楼赚钱的同时，也要注重自己的社会责任和美誉度。不仅买楼收钱要积极，盖楼交房也要积极。不要当“楼拖拖”，既损害了购房者的利益，又让公司的名誉受损，影响公司的长远发展。

　　两年前购房 逾期半年未交房

　　金小姐在2007年7月以22万元的总价在位于西山区某楼盘购买了一套建筑面积37平方米的复式小公寓。据金小姐介绍，当时合同约定的交房时间为2009年5月31日，但到今年4月份时，楼盘连外墙绿网都还挂着，有一栋的主体工程还未封顶。后来开发商主动约谈业主，说是由于雨季导致工程延误，加上项目在挖地基的时候导致周边房屋受损，需要处理相关问题，所以在合同约定的时间房子不能顺利交付使用，开发商愿意与业主协商并承担因为交房逾期给业主带来的损失。

　　虽然因为不能按时拿到房子，金小姐表示当时心里很窝火，但看在开发商主动约谈并协商赔付所表现出来的态度，还是感觉比较欣慰。但在究竟赔多少的问题上，金小姐的底线与开发商后来执行的赔付标准还是有很大差距。金小姐认为，在该楼盘周边老社区租一个同等使用面积的房屋，价格大约在650-700元/月左右，加上自己的交通费等等，所以开发商由于逾期交房，每月至少应该赔偿她800多元的损失，但此意见并未得到开发商的回复。后来，开发商的赔付为每天按照总房价的0.01%进行。而金小姐所购买的房子总价为22万元，所以算下来每个月只能领到600多元的赔偿款。由于与自己的心理底线有落差，金小姐到目前为止都没有去领取过开发商的赔偿款。对于房子到底何时能够交付使用的问题，金小姐说，“本来说到今年12月30日前能交，但现在看来根本不可能。一周前去看的时候，楼下的搅拌机还在动呢。施工根本还没有完成，如果算上验房出证的时间，12月30日根本达不到交房条件。”而开发商则表示，能够让业主在12月30日前搬进去，但园林绿化等社区配套在此时间前并不能完成。

　　金小姐向记者表示，自己目前有三方面不太满意，希望能够维护自己的权益。一是合同中逾期赔偿的条款中，交房逾期赔偿标准过低。合同中约定前30天开发商按照每天10元付违约金，30天以后每天按总房款的0.005%赔付。当初在购买房子的时候，就曾对合同中关于逾期赔付的条款有过异议，觉得逾期赔付的标准过低。但当时相关人员却表示昆明的行规就这水平，大多都是这样，这点没有协商的余地。而自己当时也确实很想买这里的房子，所以即便觉得是霸王条款，也只好签了。第二点则是开发商后来执行的赔付标准过低。虽然与业主协商过，但在未达成一致的情况下，开发商单方面自定标准执行是否合法。第三，开发商表示在12月30日前业主可以搬进去，但园林绿化等不能完成，在这种情况下把房子交付使用是否合理。

　　对此，我们咨询了云南格元律师事务所孙丽琼律师，对金小姐所存在的疑问，以及该如何主张自己的权利，是否有权去维护自己的利益一一做出解答。

　　关于合同中关于逾期赔偿标准较低的问题

　　律师解答：

　　对于违约赔付的问题，一般来说都是由合同双方协商来确定。虽然说前30天每天10元，30天以后每天0.005%的赔付标准确实并不高，购房者在签订合同时也曾提出异议，但合同的签订是自愿的，既然购房者在当时已经签订合同，就表明购房者已经认可开发商所提出的逾期交付的赔付条款，且双方对此已经达成了一致。 因此，在双方均已签订合同的情况下，从维护交易的稳定性以及尊重双方的意志考虑，购房者即便觉得此条款是不太公平，也已经没有权利再去单方面变更合同了。即使以显失公平提出撤销该条款，但对于显失公平的证明责任在主张显失公平的一方，因此如果无法证明显失公平也很难得到法院的支持。

　　在此提醒购房者，在签订购房合同前，要仔细阅读合同中的条款，对于自己不满意的条款要通过和开发商协商变更。如果不愿意签，开发商也没有强迫你签合同的权利。一旦合同签订，就具备了法律效力，不能够再变更。到时再想主张自己的权利，就比较难了。

　　关于开发商单方面每天按购房总价的0.01%标准赔付的问题

　　律师解答：

　　交付逾期究竟应该赔付多少，在双方签订的《商品房预售合同》上已经明文规定，至于开发商变更赔付标准的问题，要看与业主的协商结果，如果协商能够达成一致，则按变更后的条款履行；在协商未能达成一致的情况下，视为双方没有变更该条款，则开发商仍应当按之前《商品房预售合同》的约定赔付。

　　关于开发商表示12月30日前业主可以搬进去住，但园林绿化等还不能完成的问题

　　律师解答：

　　入住的前提是要房子符合交付条件，并且房屋的占用从开发商转移到业主手中。如果房屋不具备交付条件，业主有权拒绝接受房屋，并且对不具备交付条件的房屋业主仍可以要求继续计算逾期交付的时间，并要求开发商承担逾期履行的违约责任。是否达到交付条件，关键要看该项目是否经相关部门组织验收合格，是否能够出具相关单位所签发的竣工验收的相关证明。而不是开发商说能够搬进去住就可以住进去的。

　　律师提醒

　　云南格元律师事务所孙丽琼律师提醒购房者，虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解，也非常重视合同内容，防止签订不平等的合同条款。与此同时，政府部门也制定了格式合同文本，供购房者参考。但现实问题是，开发商会随机应变，为了规避格式合同的种种限制，往往在附件中大做文章。因此，购房者必须留意附件内容，对于存在异议的部分，不要轻信开发商的口头承诺，要把所有条款写进合同中，以防止自己利益受损。

　　逾期交房注意事项

　　逾期交房是指开发商在合同约定的时间之后交付房屋。由于房地产开发环节繁多且复杂，项目逾期交房较为普遍。因此签订购房合同时，关于交房的条款（如入住时间、交房条件、逾期交房时及时通知、违约赔偿）的约定一定要详尽、严谨。

　　一旦发生“逾期交房”，通常可以向开发商要求解约或索赔。

　　关于解约

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，出卖人逾期交房，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。这样，如果“经催告后在三个月的合理期限内”开发商还没有交房，购房者就可以要求开发商解除合同了。如果开发商不同意，则可以向法院起诉，法院应当支持。

　　有一个需要注意的问题是：这个催告之后解除合同的权利需要在1年之内行使，也就是如果您一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明您发了信，那么过了2010年5月31日，您就再也不能依据这条规定要求解除合同了。另外，这条规定的最后一条是“但当事人另有约定的除外”，因此如果想保留这项权利，您在签订合同的时候一定不要“另有约定”。

　　关于索赔

　　索赔的前提是购房合同中明确约定赔偿数额或计算方法。如果没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　关于不可抗力

　　一旦出现“不可抗力”，购房者就不能解除合同，开发商也无需支付违约金。按照我国《民法通则》和《合同法》的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免或不能克服的客观情况，但是并没有明确到底什么情况可以算作不可抗力，具体的内容需要通过《购房合同》约定。开发商为了减轻自己的责任，往往会在合同中扩大“不可抗力”的范围。