广深楼市销量的“寒露”比节气来得更早一些，9月第三周，深圳环比8月同期下跌三成，价格也有微幅下挫，广州勉强持平。市场人士认为“金九”已落空“银十”难高烧，黄金周或中场休息。

　　市场关于政策拐点已经到来的讨论日益增多。“从整治地王、收紧二套房贷这两项政策已经可以看到这个苗头了，因为这两项政策不是针对整体经济，明显是针对房地产业的。”房地产资深人士邓浩志表示，9月份开始，政策出现拐点，大拐点还没有出现，小的苗头已经出现了，即由以前的扶持到现在的逐步收紧。

　　深圳“金九”泡汤广州“成色不足”

　　“金九银十”，如今“金九”基本已经不可能实现了。

　　中原地产数据显示，截至九月第三周，深圳、北京、上海销售面积大幅下降，广州略有增加。环比8月同期，深圳-29%、上海-16%、北京-3%、广州4%，上海本周成交量已降至今年楼市回暖以来的最低位。相比之下，二线城市成交显著回升，杭州增幅居前为41%、重庆14%、武汉13%、成都4%，仅有天津下降15%。

　　而日信证券的数据显示，四个一线城市9月第三周成交面积全部环比下跌，深圳、广州环比下跌9.71%、8.06%，跌幅较高，北京、上海环比小幅微跌，分别下跌1.14%、0.96%。

　　其中深圳成交6.74万平米，环比下跌9.71%，低于周平均成交面积49.6%；广州成交20.76万平米，环比下跌8.06%，低于周平均成交面积24.45%。四个城市中，珠三角地区的代表深圳、广州观望气氛日趋浓重。

　　“今年要形成‘金九银十’的牛市行情已经不太现实。”戴德梁行认为，如今9月过半绝大多数城市都报出量跌价升的行情。“金九”已然成为泡影，“银十”恐怕也后继无力。整个9、10月，深圳将面市的项目将可能超过30个，但罗湖、福田推盘不多，特区内核心区域供应不足。

　　戴德梁行表示，较大的供应量，理应刺激成交量，但是，由于上半年楼价的过快上升，目前已经较高的置业门槛必将阻碍刚性需求的进一步释放。在持续增加的供应和正在走弱的需求联合作用之下，预计上半年由刺激内需带来的高潮已经告一段落，深圳楼市将开始进入平稳发展的状态。

　　新浪乐居粤博汇理事会主席邓浩志认为，2009年到现在为止分三个阶段，第一个阶段1-5月份是“价升量涨”阶段，第二个阶段6-8月份是“价涨量跌”的阶段，第三个阶段为9月份到今年年底，这是政策出现方向性拐点的前奏。

　　价格已出现滞涨“银十”难高烧

　　“‘金九银十’我是比较乐观的。”与专家的意见相左，房地产商维森置业董事长张维伦认为今年接下来的楼市还会量价齐升。

　　短期内存在“拐点”？张维伦认为不存在，今年游戏刚刚开始，明年会更加明显。“我可以告诉你到10月份房价一直会涨。”张维伦表示。

　　“这个黄金周总体的成交量肯定是比上不足比下有余，但是要跟发展商的期望值来比的话，远远超过发展商的要求，这才是发展商谈黄金周的一个真正的标准。”保利地产代理市场部总经理吴定金也比较乐观。

　　在吴定金的眼里，价格会上升到一定的高位，到了一定的高位可能会有一些所谓的调整，但不可能是今年，因为今年还没有去到那么高，未来2年可能会出现调整，因为价格还在持续上升。

　　但更多的市场人士认为，“金九”已落空，“银十”难高烧，黄金周或中场休息。长城证券研究员刘昆认为，房价在短期内快速拉升并创出新高，刚性需求难以承受才是此次销量下降的主要原因，而供应紧张和房贷紧缩是次要原因。对于10月份的销量，其认为会温和放大，但难超预期。销量会有所放大的主要原因是新增供应将会增加。同时，价格已经出现滞涨迹象，连续三周走平，这也有助于促进市场销售。总体来看，刺激销量大幅增长的因素并不存在。

　　刘昆提醒，值得注意的是，经历10月份的温和放大后，11、12月份销量可能会重新整理回落。而明年一季度，预计销量仍能维持在较高水平，但由于基数效应，同比负增长将是大概率事件。价格将保持平稳态势。

　　由于上半年销售形势火爆，开发商资金充裕，并不急于回笼资金，因此，短暂的销量回落不会导致价格下跌，何况目前销量仍处于较高水平，在四季度，也无其它可能打压房价的政策及因素出台。

　　反过来看，由于销量对房价过快上涨已经产生了明显反应，房价短期内继续快速上行的基础已经开始动摇，市场对当前价格也有一个接受过程。因此，预计四季度房价总体将保持平稳态势。

　　楼市“卖拐”政策拐点之后是市场拐点？

　　行情不好“拐点论”再出江湖。

　　“如果保8不成问题，调控房地产理所当然。”邓浩志表示，到现在为止高楼价不完全是一个经济的问题，而是一个有关于民生的问题，所以是时候整顿了。现在拐点已经出现了，这是政策拐点不是市场拐点，市场拐点可能会随后出现。

　　邓浩志认为，从整治地王、收紧二套房贷这两项政策已经可以看到“政策拐点”的苗头。因为这两项政策不是针对整个经济，而是针对房地产行业，指向很明确。由此可以看到9月份开始，政策出现拐点，大拐点还没有出现，小的方向已经出现了，即由以前的扶持到现在的逐步收紧。

　　政策拐点之后多久会出现市场拐点？邓浩志表示现在还很难判断，但反正“金九银十”已经无望的了，“铜九”可能也说不上，主要是因为价格太高，成交量萎缩得很厉害。

　　也有市场人士相对乐观，满堂红研究部总监龙斌认为，先不要说“拐点”，现在都是阶段性调整。先从量开始调，调到一定程度自然会有价的调整，至于调多长时间很难说。阶段性调整从7月份已经开始了，只是说现在是量的调整，价还没有开始。价的调整需要一个诱导因素。这有可能是实际执行的从紧货币政策和二套房贷政策。

　　爱建证券研究员左红英认为，随着房地产市场的销售日渐火热，房价节节攀升，政府的态度发生了微妙的变化。2009年5月《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提出我国将研究开征环境税和物业税。6月，上海银监局提出禁止变相放宽房贷；7月份杭州率先收紧二套房贷政策，多个城市紧随其后；国税总局专项检查房地产业；国务院两度研讨关注高房价和地王；国土部严查囤而未建现象……尽管目前尚未出台明确的调控政策，但政策态度已明显地从积极向谨慎转。

　　左红英认为，在当前的经济形势下，四季度，政府对房地产行业的政策基调不会改变，但其会根据市场形势作出微调，维持房地产市场的稳定仍然是政策调控的目标。