逾交房期8个月后，成都雅居乐花园一期附二区仍有近70%业主拒绝收房，前后持续时间将近一年的维权纠纷，其间有派出所的出动，有政府主管部门的调查和批示成都雅居乐，一个占地2008亩，投资数十亿，一度用“乐活”激起成都人的别墅梦想的大型房产开发公司，现在竟身陷与它的业主“不对话”的对抗境地。这其中发生了什么样故事？这对成都开发商们有什么样的实际警示？本期“楼市研究院”以成都雅居乐作为标本，探讨一个为开发商解决了资金便利性的体制“预售制”，如何成为业主与开发商的争执“源泉”。开发商、置业顾问、准业主在市场中扮演了什么样的角色，而在市场买卖中应该有的信任基础又是如何一步一步走向崩溃······

　　“乐活”买房：南加州风情的别墅梦

　　“我的收房之日就是我的卖房之日”，徐雨辰（化名）言辞激烈，他说：“现在收房就是支持雅居乐，不收房就是为了表示抗议，即使以后整改了我也不会去住，我对这个开发商已经彻底失望”。一旁的徐勇附和，“我也一样”。

　　徐雨辰和徐勇同为成都雅居乐花园的一期附二区别墅业主，两人均在07年下单。但在08年10月31号交房之日，二者均因与开发商四川雅居乐房地产开发有限公司(以下简称雅居乐)出现纠纷而拒绝收房。

　　据相关业主提供给记者的数据和记者求证，成都雅居乐花园最早推出的一期附二区别墅，逾70%业主因同类问题纠纷而拒绝收房。

　　07年10到11月份项目开盘前，成都雅居乐以“乐活”为主题通过楼书等宣传资料“意境式”的渲染，向成都人灌输了一个环境优美、配套齐全、社区文化超前的超级大盘理念。徐雨辰们为之所吸引，“楼书上写的将打造南加州风情式的园林景观，有上百种不同植被，虽然没去过加州，但想象得到这样的园林配这样的别墅，一直想拥有自己的豪宅的梦想是可以实现了”，于是看盘，选房，下单。在这个过程中，徐雨辰还是通过广州的朋友了解了雅居乐的背景和所开发楼盘的情况。朋友告诉他，雅居乐是一个布局全国的大企业，香港上市公司，是一个信得过的品牌企业。

　　专业人士分析，通常购买高端物业的人信息相对畅通，同时更为理性，因此不容易受到欺骗，忠诚度也高。而最先购买雅居乐一期别墅的消费者，几乎都通过自己的资源了解雅居乐的背景和以往项目概况，而开发商成都雅居乐在开盘前也邀请部分业主到广州参观其成功项目，并且带回了能够打动人心的实景照片。

　　此时，一期业主与开发商良性互动。但谁也没想到，信赖愈深，失望愈大，以后的对抗就愈加激烈。

　　下单之后的徐雨辰和他的邻居们一直关心项目进度，并不时以各种方式给开发商带来一些良好的建议。在龙湖的长桥郡开盘时，购买了G1户型独栋别墅的某业主甚至动用自己的关系，带着雅居乐的冯姓负责人去开盘现场，把长桥郡园林绿化做得好的地方拍下来以供成都雅居乐花园借鉴。

　　现在看来，这些业主颇显可爱的善良初衷有些一厢情愿。而成都雅居乐花园的纠纷最初恰恰源于绿化和园林。业主们今天纷纷质疑，当初为什么没有采纳他们的建议，是雅居乐管理上的问题还是文化上的差异问题才使他们没有做出适时调整？

　　梦破雅居乐：“牙签树”、韩婆岭公墓与降价危机

　　2008年7月，距离交房期3个月，部分业主到成都雅居乐花园查看项目进度，发现绿化方面与当初开发商所宣传和承诺的“南加州风情”“上百种植被”出入甚大。“都是小树，且品种单一，都是刚刚栽植”，胸径很小，树冠窄弱。此时，一期别墅买主甚至幽默地把它们称为“牙签树”。7月29日，一期部分业主致函开发商四川雅居乐开发有限公司《关于改进雅居乐花园小区绿化及景观的投诉书》，要求整改小区绿化景观。

　　而最激烈的矛盾爆发在2008年10月。受制于宏观经济背景以及市场客观因素，整个国内房地产市场于08年陷入低迷，销售疲软，多数开发商传出资金链紧张的传闻。雅居乐同众多开发商一样对旗下项目开始大幅降价出售。2008年年底，雅居乐轰轰烈烈地开始了一场覆盖所有项目、以折扣换销售的自救运动。

　　10月份开始，雅居乐开始在成都本土媒体发布广告，雅居乐花园一期在售别墅大幅降价低至6折出售，一期别墅业主感觉自己的别墅资产大幅缩水。绿化问题尚未解决，这样的举动更加激怒了前期的购房者。一期业主们自发组成“业主维权委员会”，有组织地和雅居乐方面正面交锋。

　　同时，业主前期出于对雅居乐的信任而忽视和掩盖的一些矛盾和问题开始爆发出来，除了绿化，还有当初承诺的韩婆岭公墓搬迁问题，包括购房合同中的一些业主称之为“霸王条款”的协议，社区配套、楼巴问题等等。此时业主们发现，开发商雅居乐当初的一些承诺，极有可能成为一纸空谈。而去年10月31日是雅居乐一期的交房日。结果已经注定。收房者寥寥无几。

　　艰难的交涉

　　在去年10月到11月份业主有组织地与开发商的几次正面交锋中，小区绿化成为众矢之的。而在雅居乐前期宣传资料中的“南加州风情”“上百种植被”等字眼，业主认为这是一种承诺，而与目前的楼盘面貌严重不符且相去甚远。

　　在经过几次激烈的交锋（其中一次在售楼部的正面交锋，甚至引发了项目所在地万安镇派出所的出动）后，业主开始上访。2008年底，双流县房管局、开发商雅居乐以及业主代表坐在一起协商解决。

　　在记者掌握的一份双流房管局接待此纠纷的《信访问题意见处理书》的附件文本“调查结论与处理意见”中，双流县房管局就绿化问题调查的结论和办法是，“开发商代表首先对前期销售时宣传以及风格估计错误做出了解释······”可以看出，雅居乐方面承认了前期在项目宣传推广时有一定的“估计错误”。而就此问题的处理办法，双流房管局方面表示，“雅居乐将承诺进一步进行整改，并且将整改内容进行公布······”此轮协商后，雅居乐在社区内栽上了部分银杏树。但这远远达不到业主的要求。

　　与绿化问题类似的是小区的配套。徐雨辰在当初购买时，销售人员曾经向购房者口头承诺，在配套方面项目一期将呈现70%，并告诉他住在这里将享受到“直升机式的护航教育”，从幼儿园、小学、到中学都将可以在此就读。但金苹果幼儿园直到2009年7月4日才举行入驻仪式，如果徐雨辰按期在08年10月31日收房，他的娃娃将从幼儿园的教育就开始断档，而目前小学、中学等教育配套都还没有落实。

　　在韩婆岭公墓的说辞上，可以看出开发商对“承诺”的前后变动和犹豫。在最初的购房之初，雅居乐的部分置业顾问曾经承诺韩婆岭公墓“马上就可以搬走”，但开发商在意识到这个问题的难度之后，说辞变成了“一定会搬走，政府和此地块的所有者正在协商解决”。

　　7月6日，记者就韩婆玲公墓的搬迁问题对万安镇政府邓副镇长进行了采访，邓表示目前在公墓的管理问题上维持现有的管理现状，不再进行修墓、出售，并且目前公墓搬迁没有一个具体的时间表，目前还没有明显的进展。

　　雅居乐广州总部也在《致成都雅居乐花园业主的一封信》中解释说：“关于韩婆岭公墓的问题，在拿地之初，政府曾承诺在我们开发之后就将其迁出，但到目前因为种种原因并未实现”。但7月6日的采访中，邓副镇长则表示若要搬迁难度较大，其牵涉到土地规划问题，“它不是镇政府、县政府、或者哪个人可以决定的事情。其二，经费问题，少则几百万，多则几千万，这个费用谁来出呢？其三：赔付标准等等问题，一时间很难有个定论。”

　　同样的问题还有楼巴。买房之初，雅居乐曾经承诺“全天候楼巴不间断滚动发车至天府广场”，但在日前，雅居乐单方面贴出通知，告知业主楼巴的终点站将改设在地铁二号线的出口。而雅居乐在纠纷过程之中为安抚业主情绪让业主提前体验会所配套和服务的举措，则出人意料地加剧了二者之间的矛盾。业主在体验中发现了社区网球场竟然是水泥地，不过是在上面刷了一层漆，“一个别墅的配套网球场竟然是水泥地，硬邦邦的运动时极易受伤，怎么能够打网球？”记者7月3日、7月5日的实地调查证实了这一说法。

　　关于补偿

　　降价成为一期业主与雅居乐纠纷的重要因素，甚至直接原因。另一方面，经过几次的交锋，雅居乐对相关问题的避重就轻引起了业主的强烈不满。徐雨辰说：“每去一次，他们都说回去报告研究，然后再等个十多天，来回往复”。于是就引发了上述的过激举动，一期部分业主与雅居乐在售楼部发生了正面冲突，用车阻断了通往售楼部的道路，引发了万安镇派出所的出动。

　　当时，雅居乐方面和业主代表坐下来协商实质性的补偿举措。“我们提出既然买了你的房子就要风险共担，按照损失比例双方均摊的原则进行补偿”，业主维权委员会的某负责人向记者表示，业主方提出按雅居乐降价导致的业主资产缩水，开发商进行50%的资产补偿。但这遭到了雅居乐方面的拒绝。雅居乐提出的补偿措施为，承诺为一期业主别墅花园按照样板房进行装修，另外，在买房时约定免除一年物管费的基础上再免除两年累计免除三年物管费。但业主方不接受，“我们粗略计算了一下，此种补偿措施大概只等同于总房款的5%，与我们的损失相去甚远”。此次协商不了了之。

　　2009年3月11日，雅居乐主动邀请一期业主维权委员会相关人员进行交流沟通，业主被告知，由于08年11月份提出的补偿措施双方未达成一致，雅居乐将此视作无效处理，已无此类补偿举措。此后，开发商对于业主的维权和反映转向“不对话”的处理方式。

　　合同、协议与建筑质量

　　在记者调查过程中，有业主反映，雅居乐和业主之间签订的买房合同部分条款耐人寻味。成都雅居乐花园整个买房合同分为两部分，在常规的《商品房买卖合同》的范本之后是拟定的附属协议。在附属协议的第五条《地面花园、露台、地面车位、地下室及半地下室归属的明示》中，关于地面花园权属的明示第（2）点做出如此约定：“本合同项下的受买人所购房屋附带有地面花园，出卖人承诺受买人所购房屋附带之该地面花园不低于_______m2，该地面花园面积不计入房价，交房时也不进行面积补差，买受人不得就花园面积大小向出卖人主张违约责任”。在看到该合同中此条款时，成都市某知名律师事务所专业代理房产纠纷的知名律师哑然失笑。

　　该律师分析，这是一种开发商为了逃避责任，在合同条款处前后不一致的做法。先承诺，后又约定不能提出违约，其原因在于，如果存在面积误差，购买者不能追究违约责任。该律师认为该条款应属“合同约定不明”的范畴，能不能算数有待确定。

　　本已处于冷战状态的业主和雅居乐之间的纠纷，近期又因为新近才呈现的房屋建筑质量的问题，面临再次升级。一期购买了独栋别墅的和平（化名）告诉记者，在其独栋别墅朝向后门方向，除了上次发现的花台与柱子间的裂痕更为明显，室内朝此方向墙与墙的交界处也已经出现了明显的裂缝。而前门接入草地柱子，在挨近草地的地方也已经蹊跷的拦腰出现深厚的裂痕。

　　“原来一直以为开发商的承诺存在欺骗性，现在看来问题要严重的多”。和平一脸凝重。他表示，自己会找专业人士进行鉴定，如果存在影响建筑主体的质量问题，将诉诸法律。

　　和平驱车转过几个弯后驶出社区。只几分钟，身后的成都雅居乐花园已渐行渐远······

　　开发商说

　　7月6日下午，记者就一期交房数据向雅居乐西南区副总裁郎梅进行求证，其以“该数据为公司内部资料，不方便透露”为由，拒绝透露具体数字。关于房屋质量问题，郎梅称，“任何开发商在开发过程中都会遇到纠纷问题”而关于业主上访受理问题、业主补偿等问题，郎梅表示，自己是09年才上任，对过去的事情并不了解。

　　成都雅居乐房产纠纷大事记

　　2007年下半年，百余位购房者购买了成都雅居乐花园一期附二区的独栋以及联排别墅。

　　2008年7月，距交房期3个月，到社区查看项目进度的业主发现绿化方面与当初开发商所宣传和承诺出入甚大，遂联名致函四川雅居乐开发有限公司，要求整改小区绿化景观。

　　2008年10月，在未对一期别墅业主要求的绿化等问题做出整改的情况下，开发商雅居乐通过媒体发布对旗下产品大幅降价低至6折出售，双方矛盾由此激化，当初双方签订的买房合同中的部分条款争议也随之暴露，同时由于未达交房标准，大部分业主在10月31号交房之日拒绝收房。

　　2008年10—11月，业主成立“维权委员会”，多次组织业主寻求说法。11月份，开发商提出为一期业主别墅花园按照样板房进行装修、免三年物管费等措施，但双方未能达成一致。

　　2009年3月11日，双方再次进行沟通。业主被告知，由于08年11月份提出的补偿措施双方未达成一致，开发商将此视作无效处理，并再无此补偿举措。此后至今，开发商对于业主的反映和要求不予理睬。

　　2009年6—7月，部分业主发现在排出外力等不可抗力的情况下，房屋局部出现裂痕等房屋质量问题，事态面临再次升级。