五月，楼市一片红火。

　　据统计，上海“五一”假日楼市房展会各项数据创历年之最。此次房展会参观人次达到17万，成交金额19.2亿元，成交面积13万平方米，成交均价1.2万元/平方米。2008年观展为8万人次，成交金额为5.5亿元。

　　在金融危机的大背景下，以前人们关注的是：楼市到底是真火还是假火。如今，大家关注的是这一轮小阳春后，楼市是否会继续“火”下去。

　　5月13日下午，优房中国房地产研究中心主办、房地产时报协办的优房下午茶时间，沪上著名的地产专家隔岸观“火”，各抒己见。

　　乐观派

　　朱大鸣：楼市冬天已经过去

　　■上海春之声置业（集团）有限公司总经理

　　“上海楼市的冬天已经过去，小阳春的到来是不争的事实。 ”

　　上海楼市已经走出了冬天的阴影，此后上海的房地产价格将持续稳定在一个高位上。从微观层面分析，这次小阳春不是价格的反弹，而是交易量的反弹，量升必然导致价涨，而在宏观角度看，上海楼市能够一次次度过危机，再度走向繁荣的一个很重要原因在于，上海作为中国经济的龙头和窗口，其地理位置和经济地位的优越性，导致其土地的绝对稀缺性，这是上海楼市向好的有力支撑点。

　　冯伟：楼市已是艳阳天

　　■华燕置业研究中心总监

　　“上海楼市已从小阳春走向艳阳天，最终可能演变成‘酷暑’。 ”

　　从数据上分析，进入5月后，上海楼市已不是单纯的小阳春，可以用艳阳天来形容，而且从华燕在各地营销代理的项目来看，不仅仅是上海，全国各地的市场都起来了。

　　至于这一轮的上行是否可持续，第一是看政策，目前政策在短期内不会出现左右摇摆的迹象，从中央到地方在保增长的问题上已形成了共识。第二是关注供应量的变化，如果后续市场放量不足的话，就会引起价格波动，华燕研究中心认为：在未来半年内，上海楼市不会出现太大的波动。

　　陶琦：政策导向是关键

　　■中原地产研究中心总监

　　“2009年中央政策将以扶持为主旋律，为了完成‘保8’目标，将大力拉动房地产投资和消费。 ”

　　每年年初岁末，房地产市场都会呈现出一轮反弹的趋势，这主要的因为每年春节之后，新的一年开始，一些家庭会有置业计划，而到了年末，一些机构或个人开始回笼资金，或者一些投资者急于完成年度投资目标，投资意愿变得更为强烈。

　　中原研究认为，每一年之所以在一轮短暂的小阳春之后，上海楼市呈现出下行趋势，主要原因是政策导向。在过去几年，每一年两会后中央都会形成对房地产市场的决议，比较著名的有“国八条”、“国六条”等，这些政策往往在三四月间形成决议，5月之后开始执行，所以每一年从5月份开始，全国大部分地区的房地产市场都开始进入一个盘整期。

　　对于今年这轮小阳春能持续多久的问题，要看政策导向的作用。2009年中央政策将以扶持为主旋律，因此，中原还是非常看好上海市场的发展。

　　钱建良：稳定盘整、小幅微涨

　　■优房中国房地产研究中心主任

　　“上海楼市增长率将从45°角变为25°角。 ”

　　上海楼市在未来总体依然会呈现出上升趋势。

　　我曾在报纸上发表观点认为整个房地产走势在一个呈45°角上升周期内上下盘整，这几年的情况说明这个判断是正确的。我认为未来上海楼市的发展趋势，将从过去45°角的增长速度，降低为25°角，即稳定盘整、小幅微涨。 ”

　　忧患派

　　杨红旭：小阳春是不可持续的

　　■易居房地产研究院综合研究部部长

　　“一旦调整完成，楼市将重新回归下行轨道”

　　“几乎年年都有小阳春。 ”在过去的几年内，上海楼市每一年到了三四月份都会出现反弹，即所谓的“小阳春”。但从易居掌握的数据来看，除了2007年以外，每一次小阳春的持续时间都非常短暂，到了五六月份之后，整个市场无论是交易量还是交易价格都呈现出下降趋势。

　　我认为今年的楼市小阳春同样无法长时期持续下去。从数据分析来看，上海楼市整个1月的成交量是50万平方米，2月份是87万平方米，3月达到153万平方米，4月份是188万平方米，虽然交易量一直在上涨，但涨幅已经趋缓，显示出后续不足的问题。

　　小阳春是对去年下半年市场低迷的一种补充调整，一旦调整完成，楼市将重新回归下行轨道，下行开始的时间应该从第三季度开始。

　　仅凭一个小阳春还不能简单地给上海楼市下全面回暖的定义，同时，过分强调上海的经济地位和土地资源的稀缺性，是缺乏说服力的。

　　理性派

　　朱永敏：先搞清三个问题

　　■盛基集团总经理

　　“首先要解决三个问题，否则这样的讨论有就事论事，泛泛而谈的嫌疑。 ”

　　讨论楼市小阳春的话题，要弄清三个问题。

　　第一个问题：世界经济复苏了吗？消费者有没有持续购买力；

　　第二个问题：土地交易量和项目开工量在同一周期内是否呈持续上升的态势；

　　第三个问题：房地产交易价格，同土地交易量和项目开工量在同一时期内是否是正比例关系。

　　汤永康：小阳春只是常态性恢复

　　■上海房地产交易中心高级研究员

　　“单纯截取某一点上的数据没有太大的意义。 ”

　　从媒体到普通购房者，都在积极关注小阳春的问题。但是单纯截取某一点上的数据没有太大的意义。不妨从2006年开始，将每年10月到次年4月的上海楼市数据进行分析比较。 2006年10月到2007年4月，成交量为950万平方米； 2007年10月到2008年4月为800万平方米左右；从2008年10月至2009年4月，成交量不到700万平方米。数据对比发现，今年上海一手房的交易量是历史最低点，同历史高位之间存在不小的落差。

　　现在出现的小阳春，或者说是艳阳天，不能简单地说成是全面回暖的开始，更不能就此判断是报复性反弹的标志，只能说上海楼市在经历了2008年的低迷期后，正在恢复到常态。

　　小阳春能持续多久，关键还是看市场供求关系，从上海房地产交易中心掌握的数据来看，目前市场供应量已经到达边际，市场供应量和需求的配比已经达到1:1.5，市场未来走向还是要看后续的供应量怎么变化。

　　朱晓红：数据统计应该有统一口径

　　■资深媒体人上海豪宅网主编

　　“必须保证数据的真实有效，以及分析研究方法的科学性。 ”

　　这些年来为什么房地产业始终无法统一认识，多空双方的博弈一直持续到今天，依然分歧很大？一个关键的原因就是双方在数据采集方式、分析研究方法上存在着极大的差异，造成彼此间无法相互认同。

　　有争论是好事，是市场成熟的标志之一，但必须保证数据的真实有效，以及分析研究方法的科学性。

　　富关昆：看好自己的一亩三分地

　　■上海申武房地产公司总经理

　　“宏观数据分析需要关注，但不要过于夸大。 ”

　　作为个体的开发商或购房者，应该关注宏观数据，但关键还是要先做好自己区域内的微观数据分析。

　　当初我们在开发一个项目时，没有去过多关注宏观数据，也并没有花太大的精力去做市场走势分析，而是用了大量的时间和精力关注项目周边11个楼盘的销售情况和价格变化。通过分析这些楼盘的价格走势制定了项目的价格，一开盘就得到了市场的认可，尽管售价略高，但去化速度却超过周边楼盘。

　　对于企业或是购房者来说，宏观数据分析固然需要关注，但不要过于夸大这些东西。何况现在很多政府部门采集的数据，不同的部门之间也会出现很大的差距，很难从中分析出多少有效的东西。所以，关注好自己的项目才是首要的。