《商品房买卖合同》中约定“逾期交付按日支付总房款的万分之四”，但开发商提出合同中的违约金过高，要求降低。近期，南昌市洪都小区中益雅苑楼盘（简称中益雅苑）业主为讨要购房合同约定的逾期交房违约金，与开发商江西洪都中益房地产开发有限公司（简称中益开发公司）对簿公堂。法院经审理，判决开发商只需按逾期期间造成的房屋租金损失赔偿业主。对此，业主与法律界人士纷纷发表了不同看法。那么，逾期交房不按合同付违约金，房屋买卖合同是否能保障交易安全？而开发商认为“违约金过高要求降低”的理由是否充分呢？
    案例：逾期交房开发商拒按约定支付违约金，建议业主起诉

    2007年2月1日，韦先生在中益雅苑花58万余元买了套商品房，购房合同约定，开发商应当在2008年6月30日将经验收合格的商品房交付其使用。同时，该合同第9条对于出卖人逾期交房的违约责任有明确的规定，“最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，开发商应按日向买受人支付已交房款万分之四的违约金”。

    韦先生介绍说，中益开发公司在未取得竣工验收备案表的情况下，先后于2008年6月30日、8月15日两次通知业主办理商品房交接手续，但遭到多数主业拒绝。主业们要求开发商按照当初《合同》的约定赔付违约金，但开发商却以“合同约定的违约金过高”为由，拒绝按万分之四赔付，要求降低违约金。

    8月22日，中益开发公司出台了一份自认为极大限度地满足了业主要求的补偿方案，希望化解双方的争执。

    而不少业主在无奈的情况下与开发商达成协议，接受逾期交房的补偿方案，但仍有一些业主与开发商“较真”，“我们不接受开发商降低违约金的要求，将逐步分批与开发商打官司，维护权益。”业主韦先生说。关于延期交房违约金的索赔诉讼越来越多，主要原因是开发商建议业主向法院起诉，“法院判赔多少，我就赔多少”。

    开发商法律顾问：“降低违约金有法可依”

    “违约金在某种特定情况下是有惩罚性质，但延期交房的违约金是以补偿业主为主，惩罚房产开发商为辅。”对于要求降低违约金问题，中益开发公司的法律顾问冯帆律师指出，要求降低违约金是有法可依的。依据《合同法》第114条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，合同双方当事人可调整合同约定的违约金的数额。而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第16条规定，违约金应以超过造成的损失30％为标准，而业主认为逾期交房造成的损失，只是逾期期间所造成的房屋租金损失，因此，要求应按照房屋日租金的130%支付违约金。

    影响：业主起诉违约开发商败诉恐引发连锁反应

    但日前，法院对业主起诉中益雅苑的一例案子的判决，在业主中掀起了波澜。原告是首位起诉中益开发公司的业主，他要求开发商按合同约定支付逾期交房违约金1.12万元。但法院经审理认定开发商中益开发公司逾期交房天数为50天，业主因中益开发公司逾期交房而造成的损失，只能是逾期期间所造成的房屋租金损失，故判决开发商支付违约金1300元。

    “一次性付了50多万的房款，逾期50天交房的违约金仅1300元，还不及这笔钱存在银行50天的利息。”对此判决，很多购房者纷纷表示不能接受。

    记者了解到，南昌市商品房买卖合同中，对于逾期交房的违约金一般约定在“每日支付已交付房价款的万分之一至万分之五”之间。此判决让业主真正担忧的是，开发商要求将每日万分之四的违约金降为租金的130%诉求获支持后，存在逾期交房的其他楼盘开发商今后恐怕也不会再按照合同约定支付违约金了。

    争议：“违约金过高要求降低”理由是否充分？

    法院的这份判决也引起了多位法律人士的关注，他们就“开发商认为约定的违约金过高，应当以违约金超过造成的损失30％为标准，即按照房屋日租金的130%支付违约金”这一理由是否充分展开了激烈的探讨。

    1、合同约定是否有法律效力

    “虽然合同是由南昌市房管局提供的范本，但该文本违约金数额是合同双方约定填写，也就是说开发商应当预见其逾期交房可能承担的违约责任的大小。”江西中矗律师事务所李昌林律师认为，根据合同法及相关规定，双方自愿签订由南昌市房管局监制的合同范本，合同具有法律效力。

    江西国威律师事务所周泽高律师也认为，根据合同法所规定的意思自治原则，平等自愿签订的合同，特别是开发商自己提供的格式合同，应当以合同约定为准。若发生纠纷，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

    2、违约金是否过高、可不可变更

    “我国《民法通则》和《合同法》中规定的违约金是一种责任形式，违约金具有惩罚性和补偿性，兼有担保性质。”李昌林律师表示，依据我国《合同法》第114条第2款规定，确定违约金高低应相对于“守约方的损失”，至于高于造成的损失的违约金必须是过分高于损失的违约金，才允许当事人请求人民法院或仲裁机构进行调整，注意必须关注“过分”，以体现出侧重保护守约方的权益。

    李昌林认为，双方约定的违约金并不算高，通过测算可得知2006年、2007年高利息贷款购房的时代，合同中规定的违约金不比银行利息高很多，也并没达到高利贷的标准。从法律保护交易安全的角度，不宜对合同中的违约金条款进行调整，主要理由为该违约金的约定在实务中并不是“过分高”。

    3、按日租方式计算违约金依据不充分

    李昌林律师认为，开发商主张的“以违约金超过造成的损失30％为标准，即按照房屋日租金的130%支付违约金”是不合理的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的才可以参照租金标准。

    对此问题，江西赣洪律师事务所刘剑律师也认为，业主购房目的不限于出租，租金仅是可以计算一方面的损失，并不足以抵偿业主投资买入房产的全部损失，开发商调整违约金的理由没有充足的依据。而且，双方在约定违约金时已有明确约定的计算方式，属于双方交易的一个前提，不宜调整。

    担忧：可能使房地产交易陷信用危机

    有法律专家指出，民商法保障交易安全原则是我们整个市场正常交易的保障，目的在于确保交易行为的法律效力和法律后果可预见性，开发商与主业签订的《商品房买卖合同》是格式化的示范合同，根据行业惯例，其中，关于逾期交房的违约金的约定多为“逾期交付按日支付总房款的万分之四”。若开发商能在逾期交房后要求降低违约金，那么对于购房者来说，约定与不约定违约金，都是一回事，购房者始终处在不对等的高风险之下。

    同样，作为购房者对开发商的违约责任不能确定的情况下，他们也有着自己的担忧。若开发商所须承担的违约金还不及房款的利息的话，是否会造成一些开发商的恶意违约呢？

    “商品房买卖合同对违约责任的约定，就是为了保障商品房交易安全。”中国法学会理事、江西省法学会副会长叶青就此类案件进行了点评，他认为，商品房买卖合同是约束买卖双方的合法依据，双方应该严格按照合同的约定来履行相关事宜。若当事人提出违约金过高，首先必须确定逾期交房给业主造成的损失是多少，否则无法认定违约金是否过高。

    “开发商以租金作为损失基数来赔偿消费者的行为，是没有法律依据的。”叶青副会长表示，依照开发商提供的房屋租金标准估算损失，既不全面也不合理的，消费者因开发商延期交房而造成的损失是不确定的。同时，他认为，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中作出以损失的30％为标准适当减少的调整，也未必能够真正保障购房者的利益。此举还可能引发房地产交易的“地震”，使之陷入一场信用危机之中。