“家里的女主人雇阿姨出去买菜，菜好不好，不取决于女主人而取决于拎篮的阿姨，虽然钱是女主人出的。房贷超市——BtoC网络交易平台就是为了解决这个问题。”从去年到现在，作为中易安房地产担保有限公司总裁，时今强整整一年间都在国内各家商业银行奔波辗转。

　　而与大多数担保公司一样，从2008年开始的交易量萎缩给他所在的担保公司带来了极大的考验。每家担保公司都在未雨绸缪试图找到属于自己的发展路径。

　　此前有消息称，住房和城乡建设部正在加紧研究住房担保相关政策，拟通过住房担保平台，进一步增加给予符合条件的购房者优惠，以挖掘消费潜力。“一旦政策面有关于担保置业的政策松动，对于市场化运作的担保公司也是利益均沾。”中国社科院金融研究所尹中立表示。

　　与中介角逐

　　“很多时候担保公司被认为是银行或者中介公司的附属，事实上，担保公司是独立于银行之外的第三方，需要向银行缴纳高额保证金。”时今强介绍，他的努力在于如何“摆脱”传统中介的牵绊。

　　早在去年年初，作为财富500强企业第一美国集团旗下子公司，中易安机构就未雨绸缪，着手打造一个直接沟通终端购房和商业银行之间的BtoC房地产理财服务平台。在这个涵盖了搜索、IM、数据库化管理、资金担保等功能的平台上，可以实现担保公司和购房者的直接对话。

　　让时今强得意的是，这是国内房地产金融领域首家电子商务网站。他兴奋地告诉记者，目前已经与诸多内资银行签订了总额为数亿的担保合作协议，而与花旗、汇丰也都签署了担保协议。

　　事实上，中易安只是时下众多房地产担保公司的缩影。大多数担保公司由于规模小、注册资本金少而逐渐沦为中介公司在进行二手房交易时的附属，失去独立的地位。

　　“2006年银监会曾就担保公司发过一次风险指引，称要对注册资本金在1个亿以下的担保公司提示风险。行业调整期让小的担保公司岌岌可危。”时今强表示，这也是中易安进入中国之初就决定把注册资本金定在1亿元人民币之上的原因。

　　据尹中立介绍，在现有4000多家担保机构中，注册资本金在1亿元以上的仅占总数5%左右。其中规模最大的天津市津房置业担保股份有限公司，注册资本金为6.5亿元，而位居第二的上海市住房置业担保有限公司注册资本金为6亿元。

　　与此同时，受市场前景的诱惑，一些中介企业将自己的过户贷款部门独立推出，成立了担保机构。据悉，包括我爱我家、链家在内的中介机构都纷纷拥有自己的担保部门。

　　“注册担保公司，起点是1000万元人民币，并不是每家中介公司都有这样的实力。更重要的是，市场更接受一个具有独立身份的担保公司，否则类似去年深圳中天置业蒋飞捐款潜逃现象就没有办法真正杜绝。”时今强表示。

　　在存量房上做文章

　　随着“二手房资金监管”政策的实施，在银行和贷款人、银行与房产中介商之间起着桥梁作用的房地产担保公司随之浮出水面，但或许担保公司未来更大的空间并不仅仅限于二手房交易。

　　据时今强介绍，北京存量房目前大约为500万套，但每年的交易量却少得可怜。2006年最高峰期时交易量为96000套，换手率2%都不到。2008年更少，大致为6000～7000套之间，仅仅为1%。“也就是说，100套房子一年只有两套产生买卖行为，这说明这个市场是死水一潭。按照国外市场的发展，一个成熟的房地产市场换手率要在6%左右。”他表示，如果仅仅盯着3%不到的二手房交易业务，肯定未来没有活路。

　　他表示，担保公司更看重的恰恰是在97%的非交易业务上做文章。“暂时没有交易，但并不能说明他们没有资金需求，通过担保公司做转按揭业务以及抵押贷款业务是未来发展的路径之一。”时今强表示。

　　另据业内人士透露，通过外资银行做抵押贷款往往可以比从中资银行中得到更高的抵押评估值。“大约差别在30%～40%，比如，星河湾的房子中资银行评估价若为16000元/平方米，外资银行一般可以评到24000元/平方米。”一业内人士举例说。因此，通过做外资银行对住房投资或改善性需求的抵押贷款是担保公司业务的未来增长点。

　　最近有消息称，住房和城乡建设部正在加紧研究住房担保相关政策，以挖掘消费潜力。

　　“按照规定，担保公司可以撬动其注册资本金30倍的担保额，如果担保市场盘活存量房市场将使不动产投资变成可流动的资金，前景不可估量。”尹中立表示。

　　链接

　　房地产担保公司，是银行和贷款人、银行与房产中介商之间的桥梁。

　　贷款人在申请贷款过程中，银行会要求客户与担保公司达成协议，由后者以现金担保的形式为借款人提供阶段性担保，如果贷款人在放款与房产办理抵押登记期间出现问题，那么担保公司将承担相应的赔偿责任，由此降低和分散银行的金融风险。