11月成交回暖 进入12月又下探

　　近日，关于各地楼市回暖的声音不绝于耳。关于回暖最有力的证据是各地11月份的成交数据。相对于冷清的10月，这些数据显然比较好看，比如11月北京商品房住宅期房环比10月增幅达67%，上海环比增长42%。

　　而11月各地楼市成交量上涨的原因也各不相同。保障房占据了北京当月成交量的一半以上，而深圳则因为低价楼盘成交放大。

　　不可否认，财政部及地方政府的救市举措、央行大幅降息等政策的叠加效应正在显现。然而，仅凭11月一个月的数据，就能据此判断楼市已经回暖了吗？对此，业内出现明显分歧。多数人士认为，11月的成交量只是相对10月有明显上升，现在判断楼市回暖还为时尚早。

　　“回暖”和“抄底”成为近期房地产市场争议最为频繁的话题。受政策利好影响，北京楼市11月交易量猛增，据北京房地产交易管理网数据显示，11月北京商品房住宅期房日均签约量为185套，环比10月增幅高达67%，

　　有专家据此认为楼市已经触底反弹。北京虎杰投资首席顾问张寅在接受《第一财经日报》采访时指出，进入12月第一周，北京楼市日平均成交量再次回落至9、10月份水平，大调整还在持续，楼市成交量萎缩已经见底，但价格还未见底。

　　“商品房交易的大幅上涨并不意味着楼市回暖。”SOHO中国董事长潘石屹昨天表示，“不要误以为红叶是春天来临的象征，那是秋天进入冬天的标志。”

　　真降价引发“小阳春”

　　北京中原地产三级市场部副总经理宫萍告诉《第一财经日报》，网签量的上涨，一方面由于普宅标准放宽后，普宅范围更广了，许多的普宅购房者获得了切切实实的优惠；另一方面，11月26日，央行今年第四次下调人民币贷款基准利率，且此次降息1.08个百分点，下调幅度堪称目前之最。种种利好政策的相继出台，大幅缩减消费者购房支出，减轻购房负担，因此势必会刺激楼市进一步发展。

　　北京市房地产交易管理网统计显示，京城11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面积为119.6万平方米，环比10月，期房商品住宅成交套数增加了50.9%，成交面积增加了52.4%，现房商品住宅成交套数增加了44.7%，成交面积增加了31.2%。

　　不仅如此，据北京市土地储备中心统计显示，11月份，北京土地成交量出现回暖迹象。11月共成交土地13宗，成交土地面积179.2万平方米，比2007年同期分别增加了8.3%和159%，比上月成交土地面积也增加了37.8%。

　　张寅认为，11月份政府连续出台的多项救市政策，比如央行利率、存款准备金率“双降”使得开发商资金压力有所缓解，拿地热情有所提升。但开发商普遍降价和低开是促使回暖的主要原因。

　　从进入10月份起，北京楼市价格下降15%是常态，远洋沁山水、金都心语、首城国际中心等近期开盘的项目几乎无一例外地选择了低价开盘。

　　除了价格新低吸引购房者以外，保障性住房也成为拉动消费的重要原因。北京市房地产交易管理网统计显示，11月份成交期房商品住宅12479套中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，成交面积为57.2万平方米。张寅表示，在11月份成交量增长的30%当中，其中20%的增长是保障性住房拉动，仅10%的增长是低价商品房拉动。

　　年底又一轮降价一触即发

　　随着开发商难以度过的“楼市寒冬”来临，其降价销售的行为将逐渐扩散，而一手房价格的下浮也势必影响其周边二手房价格的回落，也将意味着新一轮价格战的开始。张寅认为，虽然成交量已经缩无可缩，但价格还未到底，12月20日～25日是银行催款的日期，在此压力下不排除个别楼盘还有大幅降价的可能。

　　北京中原三级市场研究部的统计数据显示，海棠公社、A派公寓等多个楼盘出现了一、二手房价倒挂情形。比如朝阳区百子湾区域的一手商品房金都心语开盘价8000元/平方米，比周边的二手房价格还低。

　　究其“一、二手价格倒挂”现象的原因，宫萍认为，首先临近年底银行还贷期限，开发商需要迅速回笼资金，而对于已经低迷了一年的京城楼市而言，开发商还贷困难，会出现部分一手楼盘打折降价出售的现象。

　　“一、二手价格倒挂”虽然在目前仅表现为少数区域项目的个别现象，而受目前低迷的楼市和经济危机对整体经济形势的影响，政府在本月又推出的是加大保障房投入力度措施，都在一定程度上将刺激这种现象范围的扩大，宫萍指出，一手房价格的持续下浮，也将带动二手房价格的下浮。这种市场现象在2009年春节前将得以延续。