2008年以来，随着宏观调控，政策环境也在逐步缓和。近日央行又下调存贷款基准利率1．08个百分点，同时还降低了银行存款准备金率，力度之大振奋人心。其次，中央不仅肯定了地方政府的“暖市”行为，而且多次承诺维护楼市稳定，并出台了相应的配套措施。由于自下而上的“救市”行动缓解了开发商的心理压力，也冲淡了消费者的观望氛围，致使全国楼市在利好因素刺激之下终于出现了回暖迹象。

　　作为本轮楼市调整的焦点城市，深圳的反弹表现尤其引人注目，11月份深圳楼市更是亮点频出高潮迭起。置业国际研究中心统计数据显示，11月1日至24日，深圳共成交新建商品住宅5115套，日均成交213套，形势之好超乎想象。其中11月15日的成交规模更是达到467套的天量，这不仅是深圳楼市今年以来最高的单日成交记录，也是三年来最高的单日成交记录。

　　深圳楼市能够出现反弹，说明刚性需求依然旺盛。众所周知，因美国金融风暴影响，我国出口市场严重受创，致使多项经济指标出现下滑。在宏观经济发展趋缓的背景下，国民预期并不乐观，消费行为十分谨慎。另外，其他地方竞相“暖市”，深圳截至目前尚未出台任何“救市”举措。但是，这些并没有打消消费者的置业热情，也没有阻挡消费者的置业步伐，可见楼市刚性需求不仅真实存在，而且非常可观。

　　然而，楼市能否成功反弹，以及反弹之后能否持续繁荣，则需要开发商、消费者和政府部门三者之间相互配合共同努力。目前，政策环境业已缓和，刚性需求逐步显现，一切都在朝着好的方面发展。如何把握来之不易的宝贵机会，从而巩固形势喜人的反弹局面，对大家尤其是开发商而言，是一个值得深思和探索的重要命题。为此，有必要将深圳各区以及经典楼盘的近期表现加以对比和分析，以便更好地发现问题之所在。

　　宝安：成交规模位居首

　　置业国际研究中心统计数据显示，11月1日至24日，宝安区共成交新建商品住宅2390套共229749平方米，分别占全市成交总量的47％和49％；日均成交100套共9573平方米， 与10月份日均成交数量相比，分别增长了138％和100％。成交比较活跃的项目主要集中在龙华片区、西乡片区和宝安中心区，而成交的主力则为中小户型。

　　宝安楼市能有如此良好的表现，与其产品价格相对较低不无关系。11月1日至24日，宝安商品住宅成交均价为11516元／平方米，环比下跌了15％。就单个项目而言，低价策略成了通用的制胜法宝，如位于西乡片区的某楼盘开盘均价6500元／平方米，最低价只有5000元／平方米，本月销量超过百套，实现销售率达到85％。除此之外，金地梅陇镇（查看地图）四期项目最低价格为6670元／平方米，泰华阳光海湾花园（查看地图）开盘的最低价为7008元／平方米，两项目均有良好的市场表现。由于低价策略在实践中获得巨大成功，促使区内部分高端项目也跟着调整价位，如星河丹堤（查看地图）月底推出的特价房最低价为12000元／平方米，下调幅度高达50％。

　　南山：多重利好驱散阴霾

　　近年来，随着深圳房地产市场逐步向西转移，南山开始成为开发商和消费者普遍看好的热点区域。整体而言，南山楼市是一路走来一路看涨，继去年西部通道通车后，滨海长廊、地铁1号延线、地铁2号线、深圳歌剧院等公共配套设施也在加紧建设之中。这些项目在未来一段时间内将相继落成并投入使用，这对南山楼市的稳健发展拥有巨大的推动作用。

　目前，南山在售楼盘将近20个，主要集中在前海、后海、蛇口、以及西丽片区，即将发售的楼盘则主要集中在前海和后海片区。受宏观环境影响，2008上半年南山楼市略显低迷，但自从7月份以来，其销售量开始强劲增长，8月至11月南山的销售量接近全市销售总量的20％左右，其中11月份的表现最为突出。置业国际研究中心统计数据显示，11月1日至24日，南山共成交新建商品住宅1008套，环比上涨80％，这一成交量比福田、罗湖、盐田三区的总和还多。

　　罗湖、福田：稳中见涨回暖可期

　　罗湖、福田两区区位优势明显，经过多年的开发建设，综合配套日益完善，居家性能十分显著。由于土地资源有限，区内产品供将会越来越少， 11月份仅有1个楼盘入市，与关外供应井喷的火爆场面形成鲜明的对比。正因为稀缺性，反而有利于保值。在本轮楼市调整的冲击下，区域内大中户型、高档楼盘的保值性受到市场的普遍肯定，相对小户型以及关外市场而言，这些综合质素较高的楼盘，其投资价值依然巨大。

　　当然，内在优势若要充分发挥，还需外在因素有效刺激。自从中央出台“救市”新政之后，消费者的置业信心开始逐步回升。统计数据显示，11月份以来，罗湖、福田两区消费者上门看楼、来电咨询的数量增加4成，1－24日新建商品住宅成交量为121套和291套，同比分别上涨了9．3％和4％。

　　盐田：市场分化相对明显

　　11月1日至24日，盐田区共成交新房153套共14322平方米，日均成交6套共596．75平方米，成交均价19479元／平方米，环比上升4．3％。与宝安龙岗相比，盐田的成交规模并不是很大，这与该区供应体量较小且产品多为豪宅有很大关系。就本月成交结构而言，成交主力为100－120平方米户型，单价在17000－18500元之间，销售业绩较好的项目也只有东部华侨城（查看地图）天麓、山海家园等少数楼盘，市场分化倾向比较明显。

　　不过，盐田拥有得天独厚的自然景观资源，适合打造高品质的豪宅项目。第二通道开通之后，区内交通瓶颈有了较大改善。目前该区正在规划一条连接沙头角到大梅沙滨水海岸线、长达19．5公里的步行廊道，建成后有望成为世界上最长的滨海步行廊道。届时海景、山景、林荫道、港口、生态岛、海鲜街、观景台（查看地图）等多种元素将有机地融为一体，这对提升区内项目的综合品质，增强项目的吸引能力具有重要意义。

　　龙岗：置业信心逐步回升

　　与全市其他五区相比，龙岗楼市比较稳定。4月至10月，龙岗每月成交规模基本保持在1000－1200套之间，价格则在8500－9500元／平方米之间徘徊。11月份以来，随着各大商业银行房贷细则的逐步出台符合优惠政策的潜在消费者开始进入市场。在此情况下，龙岗楼市也迎来了转身的机会。置业国际研究中心统计数据显示，11月1日至24日龙岗成交量达到1152套，日均成交48套，环比上涨了55％。

　　在调控政策向好置业信心回升的背景下，部分开发商趁势推盘，并适时适当地调整价格，取得了不菲的销售业绩。这说明市场的真实需求仍然很大，只是暂时受到了抑制。随着楼市逐步回归理性，不论良莠有盘必抢的时代将一去不复返，只有价格合理、品质优越、性价比较高的物业才能成为市场主流。