随着普通商品房“新政效应”的逐步释放，近期上海房地产市场供应和成交量出现明显反弹。据上海易居房地产研究院的统计数据显示，最近一周上海商品住宅新增供应达到了32.28万平方米，环比前一周上升了36.03%；与此同时，商品住宅成交量也达17.66万平方米，环比前一周上升了24.6%。这已是本月以来上海房地产交易量连续两周出现两位数上涨。

     上海中原对旗下150余家分店的统计数据也显示，目前真正享受到首套房贷优惠的购房者比例占总购房者的30%左右，从近期成交量来看，11月中旬成交较10月上扬幅度在15%左右，而成交价格则下降10%。

    业内人士认为，市场供应和成交量的回升，很大程度上是楼市“新政效应”逐步显现的结果，但也与机构组织团购、开发商促销迭出等情况有关。

    促销迭出拉动楼市交易反弹

   上周末，搜房网组织的暖冬行动看房团，吸引了5276位看房人，分15条线路前往68个楼盘。结果有30多个楼盘现场出现成交，过千人要求团购，意向成交金额达9.13亿元。而开发商本身推出的让利、赠送等促销手段，也吸引了一些客户解囊。

    部分开发商还想方设法将新开楼盘的住宅面积控制在90平方米范围内，让它们符合首次购买90平方米内普通住房可享受两成首付、0.7倍房贷利率，以及契税下调为1%的“优惠”条件，以争取更多的客源。比如有的开发商会造一个室内平台，名义上用来搁置空调机，但不计入产证面积，今后业主可以将平台与餐厅打通，增加使用面积；有的开发商建造阳台时不封窗户，根据规定，产证面积只算一半，另一半面积赠送；还有的甚至将叠加别墅拆开销售，单套建筑面积均设计在90平方米以下，客户可以购买上下两套，加上开发商赠送的开放式地下室或顶层，就可变身为叠加别墅户型。

   易居中国的统计显示，由于以上原因，沪上楼市近期成交量明显反弹，逆市热销的楼盘，包括万源城、开元坊、南郊别墅、龙湖滟澜山等。

     置换型需求让大户型交易回升

    尽管此次“楼市新政”主要针对普通住宅，但在近期小户型房屋热卖的同时，以三房为主的大户型“置换型”交易也有所回升。据上海中原CTM数据显示，本月以来，上海中原二手房成交单中，有30%以上为置换型需求，其中以二房换三房为绝大多数。

    分析人士认为，除去正常的改善型置换，近期大户型“置换型”交易有所回升，主要是因为从去年开始上海进入生育高峰，而一大批80后青年进入婚期，这些家庭改善房屋的需求迫切；加上近期上海房价出现一定幅度的下跌，让许多置换型买家动了“换房”的念头。

   专业人士认为，尽管从目前政策面来看，购买大户型房源并没有太多优惠，但逐渐增多的放盘量以及外环附近列入普通住宅的大户型房源的推出，将给近期置换型住房市场的启动带来“动能”。

   新政受惠 上海老公房交易异军突起

    易居臣信市场研究中心分析师曹晖介绍，新政发布后，三级市场中老公房异军突起的迹象十分明显，由于普通住房新的划分标准使小户型受惠巨大，而这部分房源又恰恰是刚性需求追逐的对象，故在新政逐渐被市场所消化之后，针对“非转普”现象最为显著的老公房，供应量和购买力均有集中释放的可能。

    据易居臣信七宝店店长陈云勰反应，新政实施后本月门店带看量较上月有明显提升，平均每周都有近30组带看，其中将近有20组是老公房，面积在50-80平米之间，总价70-90万之间，而这类房源之前大多是非普通住房。据店长描述近阶段老公房行情极为火暴，各大中介竞争也日趋激烈，经常是一套房子今天没能签意向书，明天就可能被别的公司成交了，这样的情景在今年到目前为止的市场中实属罕见。

    另外，易居臣信都市路店店长罗达表示，也不是所有的老公房都热销，房龄也是客户普遍考虑的因素。由于老公房一般已都有较长的房龄，10年以上者并不少见，造成的结果是一方面根据新政满2年免去契税并没有问题，但另一方面由于年限过长，房子过于老化使得客户心存芥蒂。目前受到市场追捧的老公房主要是房龄在2-5年之间的房源。

    上海住宅成交均价达15282元 京沪楼市乍现暖冬

    传统的 “金九银十”销售旺季，房源销售格外冷清；而进入传统楼市“平淡”季节的11月，上海北京两地楼市市场供应和成交却呈持续回升的势头。

   利好作用沪楼市走好
   昨日，易居中国CRIC中国房地产决策咨询系统统计显示，最近一周（11月17日～23日），上海商品住宅新增供应达到了32.1万平方米，环比前一周上升了35.3%。与此同时，商品住宅成交了17.4万平方米，环比前一周上升了22.8%；与10月最后一周（10月27日～11月2日）相比，成交量上升了90%。

   易居中国分析师付琦表示：“市场供应和成交的逐步回升，表明了新政的利好效应正逐步作用于市场。一方面，调控方向的改变，给了开发商对未来市场的信心，推盘节奏恢复正常；另一方面，在政策的实际优惠下，购房者逐步入市。”

   在各种利好作用下，上海别墅市场也出现了久违的开盘即售罄的情况。

   价格方面，据CRIC系统统计，11月17日～23日，上海商品住宅成交均价达15282元/平方米，环比上升34.4%。

  “该周成交均价大幅上升，主要原因在于上周成交结构变化，中高档楼盘上周成交良好，由此拉升了全市均价。”付琦表示。
  尽管上海房地产市场近期热议的话题围绕着 “14条新政和普通住宅标准”所带来的小户型买卖热潮，但上海中原CTM数据显示，截至上周末（11月1日～21日），上海中原二手成交单数中，30%以上为置换需求型，其中以二房换三房为绝大多数。

   虽然，上周表现出供求价全面上升的态势，但付琦认为，“受国际、国内经济不景气的影响，房产市场还不会那么快进入全面回暖上升的通道。”

    加大降价京城楼市略回暖

    11月上半月，北京商品房成交量出现整体上扬。

   据亚豪机构统计数据显示，截至11月18号，北京共成交期房商品住宅8078套，成交面积77.3万平方米，除去经济适用房及限价房等保障性住房，环比10月同期，期房商品住宅成交套数上涨了51.9%，成交面积上涨了54.9%。

   亚豪机构副总经理高姗认为，11月北京楼市明显回暖，主要有三个方面的原因。首先，保障性住房的大量入市，集中配售、签约从整体上带动了11月北京楼市交易情况的好转。其次，中央政府出台了力度颇大的救市政策，这不仅为购房者提供了更多的利好，也从一定程度上改变了购房者的市场预期。第三点原因是，进入11月，年关临近，面对销售压力，更多的开发商实行了力度较大的降价促销措施，刺激了楼市消费需求的释放。

   北京大学经济研究所房地产金融研究中心主任冯科表示，当前的房价，开发商就是再降20%都有利可图，在能够保证利润的情况下，开发商适当降价促进成交是明智的。

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