核心提示

　　自10月17日国务院常务会议出台“救市”政策至今，房地产新政刚好一个月。郑州市场在短暂的兴奋与躁动过后，重新回归平静，房价继续“探底”。楼市观望何时结束？郑州房价何时是“底”？为此，记者进行了走访。

　　记者 曾邦华

　　市场走出“抛物线”

　　从10月17日国务院出台“房地产新政”算起，郑州楼市的成交量在这一个月内如同经历了一个抛物线：从10月中到10月底“新政”引发观望，到11月初郑州本地救市政策实施第一周的成交“井喷”，再到随后成交量回落。

　　新政实施第一周，郑州商品住房日均成交量一度在200套以上，与“银十”相比，增长近五成。坊间一度认为郑州楼市开始回暖。但是，这样高的成交量未能维持多久，随后的一周，郑州楼市商品住房成交量开始逐步回落，到现在维持在日均150套左右，与此前“金九银十”相差无几。

　　11月初，郑州不少开发商在地方新政出台之后，将原有的促销计划暂时放缓，“静观其变”，有的紧急出通知将优惠幅度调小，少部分楼盘甚至乐观地上调了房价，但是开发商们随即发现，楼盘成交量仍在个位数徘徊。

　　消费者的继续观望，将期待市场回暖的开发商重新“打回原样”。多方的博弈使得郑州不少开发商陷入了窘境：降价、退房、假按揭、假认购以及民工索要工程款成为这段时间的关键词。一位开发商负责人私下向记者表示，年底之前，将有相当一部分开发商会出现“问题”。

　　越来越多的迹象表明：郑州房价下行的速度正在加快。“购房零税费，免契税、配套费”、“零首付，优惠20%，活动最后一天，买房速来找我”……近些天，记者手机上经常收到类似的楼盘促销信息，优惠条件让人心动。而市场上均价低于4000元／平方米的楼盘开始大量出现，个别环线内楼盘的均价甚至下调到3500元／平方米以内。

　　从11月中旬开始，开发商收起了之前过于乐观的预期，进入更为“务实”的阶段。因为他们看到“房地产新政”出台之后，市场销售依然没有改观。而银行第二套房房贷细则的悬而未决，又给开发商带来了月初“小行情”之后签约量缩水的忧虑。

　　受地方政府房地产新政“20条”以及央行降息双重利好的刺激，郑州楼市曾在11月上旬有过一波小行情，当地一些开发商曾乐观判断长达一年的观望期或许可以就此结束。但是没承想短暂放量之后，市场再度陷入令人沮丧的“温吞水”状况。至此，业内开始确定“救市”政策难以短期内奏效。

　　观望何时是终点

　　原本市场对于救市后的郑州房地产市场寄予更大的希望。按照政府机构以及坊间的最初估计，10月下旬郑州颁布“新政”，静待1个月之后，市场大概可以走出观望。但是事实上，按照郑州一家专业营销机构不愿透露姓名的分析师的预期：“目前的‘跌跌不休’或许要持续到2010年，最乐观的看法也要持续到明年年底。”

　　同期的退房量仍在持续增加。据了解，“新政”实施后，郑州一些楼盘的退房量有增无减，创历史新高。近来，仅记者受人之托帮忙退房的情况就有4起，比前一段时间明显增多，一些退房人甚至明确表示，即便承担一部分违约金，也要退房。一开发商营销负责人告诉记者，“实际情况比预想的差得多，退房成了当前最难以应付的事情”。

　　郑州一家房地产公司负责人向记者坦言，他曾在两个月之前对市场形势做出乐观估计，批评当时在郑州少量楼盘的降价为“不理性”的做法，但是最近他的公司也加入了“一口价”的行列。即便如此，他也只能看到每日一两套的销售数字，很多的时候销售数字为零。

　　最近一段时间开发商们频繁地参加各种研讨会，但是一家开发商老总对本报记者明确表示，现在再进行这些研讨已经没有意义了，显然地方政府可以做的已经很少，接下来还得自己救自己。

　楼市尚未触底

　　房市“新政”出台满月，时间已逼近岁末年关，房企面临更大的财务支出与业绩压力。此前许多人还笃定郑州高端住宅将因“稀缺性”逆市而动，如今却不可避免地受到了大盘下行的冲击。

　　郑东新区某高端楼盘一工作人员告诉记者，“现在楼盘的价格比过去也降了，优惠也好要了，但卖得还是不好。很多销售员因为没有业绩，主动离职”。

　　某楼盘营销负责人向记者表示，“郑州的购房者对于房价下跌的预期早已形成，即便降低了税费和利率，市场房价与人们的期望值仍然存在较大差距”。

　　在过去十年里，从来没有哪天像现在这样谈楼市必谈宏观经济。在许多业内论坛上，“懂地产不一定懂宏观经济，懂宏观经济不一定懂地产”甚至成为口水战中辩驳的论据之一。金门面首席顾问王少华是一位“着眼宏观”的地产人。他认为，当前楼市已经不是简单地稳定市场信心的问题，而是身处我国整体经济甚至全球经济进入下行通道的大环境里。“我们相信政府可以利用财政扩张维持宏观经济增长，但问题是，即便保守假设还需要半年时间，那么是不是所有开发商都能撑到那个时候？”在王少华看来，郑州楼市见底已经是势不可挡，未来半年郑州楼市将持续在低位运行直到整体经济的回暖。

　　“底”究竟在哪里

　　那么，郑州楼市的“底”究竟在哪里？“房价回调到2007年年初就是底。”业内资深人士赵彬如是说，他认为2007年是非常态的一年，价格的回调是市场的必然。但是，如果房价跌回2006年甚至以前，必然会威胁到更多的实体经济和金融机构，“政府不会放任不理”。

　　赵彬表示，实际上，解决目前各地楼市陷入僵持状态的最有效的办法，也许是“各方退一步”：开发商应尽快放弃“暴利”幻想，进一步降价以刺激市场需求；地方政府降低土地价格，让出一部分土地收益；管理部门对房地产业实行力度更大的减税政策。

　　在开发商看来，“新政”显然还不够“解渴”。近期，一些开发商在接受采访时表示，郑州房地产市场若要走出困境，还需要更多的政策支持。

　　但业内专家学者显然有着不同的意见。他们认为，目前开发商最关键的是把房价一步降到位，其他措施都无法刺激交易量。“政府该做的都已经做了，轮到开发商做出实质性表现了。”

　　“如果郑州三环以内的房价能够回调到3500元／平方米以内，基本上可以认定郑州房价已经见底了。”王少华如是预测。