深圳楼市在中央一系列救市措施的刺激下发生了剧烈震荡，成交数量像过山车一般翻腾，企稳仍待观察。尤其，自财政部、国家税务总局、央行10月22日推出刺激楼市一揽子新政策到国务院11月10日召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议之间，深圳楼市成交数量震荡的幅度：最低一天30几套，最高一天成交288套，更是让人悲喜相间，忐忑不安。

　　深圳房地产研究中心主任王锋更是对媒体表示：“深圳政府要适时出手，一是尽快出台深化落实中央调控政策的实施细则；二是出台一些有深圳特色的政策措施，如，结合产业政策调整，采取财政补贴支持高级人才在深购房，适时取消楼市“限外令”，放宽港澳台居民在深购房等”。我们看得出来，王锋的建议其实都剑指一个地方：“扩大内需，刺激消费”，但是具体的技术操作层面仍然值得商榷。目前，深圳楼市低迷的症结所在，就是消费不足。当然，这里所言的消费不足是相对2007年楼市最火爆的时候而言的，不仅包括刚性需求，更多地指外资需求和投资需求。以下我们从两个方面对中央政府的扩大内需政策在深圳楼市发生作用的技术分析：

　　第一，中央政府最近一系列的表态越来越清晰，政府鼓励的是自住性消费，支持的是居民的购买力。中央的态度越来越明朗，从纲领性到实施性，从某些细节的暧昧不清到非常明朗。那么，深圳在落实中央调控措施的时候一定要注意民生倾向，注意对自住性需求的引导。而目前制约自主性需求的最大障碍恐怕就是高房价，房价收入不合理、租售比不合理恐怕已经成为深圳楼市交易的最大“拦路虎”。以下是中央政府最近的有关救楼市的表态：

　　10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，指出加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

　　10月22日晚，国家财经部网站公布10条刺激内需的具体措施，针对首套住房首付和利率进行优惠。

　　11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。

　　11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，指出着力扩大消费需求特别是居民消费需求。要把扩大消费与完善收入分配政策结合起来，与扩大就业结合起来，与发展服务业结合起来。最重要的是，要千方百计增加居民收入，提高消费能力。加大力度调整国民收入分配格局，提高中低收入居民收入比重。努力消除制约消费的制度和政策障碍，改善居民消费预期，引导和促进居民扩大消费需求。

　　第二，我们尤其注意到，温家宝在11月10日的发言中降到要“努力消除制约消费的制度和政策障碍”，那么到底那些制度和政策障碍会制约居民购房消费呢？ “限外令”和去年9.27关于“二套住房首付”限制的政策到底是不是制约居民购房的障碍呢？如果取消或者修改这两个政策会不会释放深圳潜在购房需求，是庞大的供应量得到释放呢？

　　尽管，我们从表面上看，深圳楼市自去年10月以来的成交量萎缩与“限外令”和“第二套首付 40%”的政策直接相关，简直是致命一击，不堪承受。有数据为证，2007年7月“限外令”出台后，成交量大幅下降，7 月份一手房成交面积为 41.9 万平方米，比 6 月份分别下降 19.2%。9 月 27 日，央行等发布“第二套首付 40%”的政策，提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制房地产投资、投机需求，深圳成交量进一步下滑，周平均成交量由 9 月 28日之前的 791套降至 399套，降幅为 59%。

　　但是，我们注意到两点，已经足够表明深圳楼市刚靠取消或者修改以上两个政策已经回不去了。第一，谁也无可否认，2007年10月之前深圳楼市处在一种非理性繁荣当中，各种投资资本处在一种高度的亢奋之中，都把投资楼市当成摇钱树。而当前，整个经济环境都处在极度的恐慌和不安之中，“财富幻觉”破灭给人带来极大的不安全感。第二，我们寄希望于“港澳台居民在深购房”似乎是一种幻想，因为他们也处在“泥菩萨过河，自身难保”的困境。就拿香港来说，由于其金融、贸易高度的发达自由程度，已经首当其冲地收到影响，可以说香港居民收到世界金融的冲击是最大的。有专家表示，由于人民币升值、全球通胀走高、港股低迷以及本港经济受全球金融危机拖累等影响，在连续多年保持增势之后，港人在内地的消费料在今年出现缩减。未来半年到一年，深圳以港人为主要消费群的行业，形势不容乐观，生意额至少降三成以上。香港地区现在都寄希望中央政府的扩大内需政策能够惠及到香港，而我们有充足的理由、把握靠取消“限外令”来吸引香港人购房吗？

　　那么，深圳楼市到底怎样才能借中央政府“扩大内需，刺激消费”的利好消息杀出一条血路呢？深圳又该采取怎样的具体措施来刺激居民购房消费呢？目前又有那些制度和政策障碍制约了深圳楼市的消费行为呢？深圳楼市的发展模式又改做出怎样的调整呢？欢迎大家踊跃发言，建言献策。