新政的关键问题在于首套购房，哪些属于首套购房，已经成为新政的关键，各地首套购房证明细则均有所差异。南京市7日出台新规，开具“首次购房证明”的操作细则规定，查询信息将只以个人为单位，凡是没有购买过商品房或二手房的，均可认定为首套。

　　这是实质上扩大了政策的惠及面，不是以户为单位，仅仅是以个人为单位。在房管部门的产权登记信息库中，凡是没有产权登记记载的，均被视为首套房并开具证明；此外，产权来源为自建、继承、房改、经适房、拆迁安置房等六项的，同样被视为首套房。

　　可见，南京救市政策又走到地方政府救市的前列，这对于地方楼市成交量的刺激，将会在政策的不断积累效应中显现，根据南京市的购房补贴新举措又对90平方米以下的买房人提供1%的房补，再加上国家级政策下调1%的契税，实质上南京的90平方米以下的购房，是零契税。

　　救市政策能否得到切实的落实，主要看新政细则，毕竟央府给政策，救市还需地方政府充当执行者和排头兵。同时，政策落实还需要银行房贷细则的出台，但是，房贷新政从10月27日实施以来，除了农行、交行在网上公布了房贷细则、光大银行公布细则又临时撤回外，目前大部分银行依然在观望，房贷细则迟迟难以出炉。笔者分析，银行细则之所以迟迟难产的重要原因，主要有以下三点：

　　第一点，商业银行在各地新政具体细节没有制定之前，的确没法出台细则，普通住房、首套购房各地均有差异，而且不明确，只有这些细则规定明确了，范围大致了解了，银行出台细则就会顺产，而不是象现在这样难产。

　　第二，降息不是一步到位，现在的降息过了一段时间很可能还要降息，还要出台新政，这就加剧了银行对于政策的观望气氛。

　　第三，流动性陷阱的影响。虽然央行降息降准备金，但是注入的这些流动性在通缩之际，银行为了规避风险，倾向于窖藏货币，而不愿去放贷。

　　为何央府新政出台为时不短，而很多地方城市的成交量还没有得到有效的刺激呢，笔者认为，大方向定下了，具体细节的执行还需时日，另外，市场还在等待再次降息和出台其他的优惠政策，担心后续的优惠政策现在不能适用。