押后开盘——这种做法已成为开发商抵御寒冬的重要措施。然而,在整体行情低迷的状况下,开发商的这种行为不仅让自己的信用出现危机,更重要的是它们或许进一步打击了人们的购房信心。

　　离开？还是留下？28岁的康平又一次陷入矛盾之中。

　　“从学校出来,我就一直在从事普通住宅的售楼工作,去年年底北京楼市开始下滑后,我决定从原来的公司出来,转而到一家代理公司销售河北白洋淀的别墅项目,从此便开始了频繁的换工作。”自去年11月以来,康平已换了3份工作,从代理行到开发商再到代理行,却没有一份工作能够让他坚持4个月以上。

　　原因无须多问。迟迟不见回暖的房市不仅让开发商处境越来越糟糕,作为一线的销售人员,康平自然也就准备好她的冬天。

　　令她没有想到的是,这个冬天太漫长且异常寒冷。

　　“市场低迷是大家都在经历的,并非我一个人。”康平说,最令她沮丧的是,在环境不好的情况下,开发商自今年以来频频将原定的开盘时间往后一拖再拖,这直接导致她面临无楼可售的尴尬。

　　“公司现在要求我们尽一切办法寻找有意向的客户,等数量积攒到一定程度后再开盘,但实际上很难,大家都在观望,谁也不能保证哪个客户有真正的购房意向。”现在,康平正在考虑是否还在目前的公司继续工作,她甚至想到了是不是要脱离房地产行业,转而进入另外一个陌生的行业。

　　但对康平来说,在这个年龄阶段离开从事4年的房地产代理行业,除了不舍之外,更重要的是隔行如隔山,她能否在另外一个新的行业站住脚,并拥有属于自己的一份空间？

　　事实上,如同康平目前的处境一样,在北京乃至全国,还有数以万计的售楼人员,他们正在不安和焦灼中期待着奇迹的出现。

　　押后开盘成风

　　“推迟开盘的现象在去年年底就已经出现了,只不过到今年来这种现象越来越明显而已。”康平介绍道,自2007年年底,京城的开发商就已经放慢了开盘的步伐。

　　按照房地产以往的普遍规律,春季正是房子的销售旺季,然而这个规律在2008年似乎起不了作用。有资料显示,2008年1月京城开盘的项目仅有32个,与2007年12月相比下降46%。当时,舆论普遍认为受春节的影响,许多项目都将开盘时间延后至3月,房市即将回暖。

　　然而,市场又一次打击了乐观者的信心。3月的北京楼市并没有出现业内预期的回暖迹象,尽管住宅日均成交量相对有所增加,但回暖迹象并不明显,潘石屹当时高喊“房地产的春天到了”,似乎是开发商们一厢情愿的表白。

　　不仅如此,在购房者观望情绪渐浓之际,多数开发商选择了推迟开盘。包括蚂蚁工房、美景东方三期等约10个项目在3月延后开盘时间。

　　“因为市场前景不明以及积蓄的客户不足等原因,一些项目选择了推迟开盘;也有一些项目因为早已对外公布了开盘时间,不得不按时开盘,但减少了开盘楼座。”康平介绍道,当时她正在地处东四环外的某项目工作,该项目原定3月推出5个楼座,但实际只推出了一个。

　　从北京市房地产交易管理网的统计数据可以看出,4月份北京总共取得预售许可证的楼盘为55个,而真正开盘的项目却为44个。这也就意味着,4月份北京有11个项目选择了推迟开盘。

　　此后的情况并没有好转。据中大恒基不动产营销统计数据显示,5月份有40多个项目陆续进入市场,其中不乏原定于4月前后推出但是由于种种原因推迟入市的楼盘。而5月取得预售许可的楼盘则多达56个。

　　受奥运会影响,在连续几个月推迟开盘后,众多项目在6月纷纷入市销售。该月,北京共推出29个纯新盘,以及33个老项目后期,入市销售的楼盘总数达到62个。

　　尽管在6月开发商放快了入市步伐,但楼市依然没有回暖。北京市房地产交易管理网数据显示,6月北京可售房屋套数为147851套,而签约套数仅为13424套,不足可售套数的10%。

　　7、8两月,北京入市销售的楼盘开始大幅缩减。7月北京共推出12个新盘,老项目后期则推出12个,共24个项目入市;8月则进一步锐减,共有14个楼盘开盘,其中新盘7个,老项目后期7个,这一数据仅是以往该季节单月开盘数的一半不到。

　　“有不少开发商取消了8月的销售计划,在市场低迷的状况下索性给员工放暑假。”康平介绍道,受奥运会冲击,早在今年年初不少开发商就考虑在奥运前期开盘的计划,由于惨淡的楼市而不得拖后至奥运会结束。

　　尽管7、8两月未开盘的项目在9月开始进入市场,以至该月开盘项目增至46个,但纯新盘项目却仅为7个,其余均为老项目后期开盘。这个数据比8月份开盘个数翻了一番,但与2007年同期相比,开盘率下降41.8%。

　　而从北京市房地产交易管理网查询可获知,9月份北京共批准预售许可的楼盘项目为57个。也就是说,在9月,有11个项目取得了销售许可证后,则不约而同违反市建委要求获证后3天内开盘的规定,推迟了入市时间。

　　根据地产中国监控的结果,2008年10月,北京房地产市场新开盘项目共28个,这些楼盘除了没有商住楼物业外,其他类型产品都有出现,特别是公寓和住宅物业所占比例最多,其中仍有多个原定10月开盘的项目推后开盘。

　　位于东长安街CBD核心区域的擎峰项目,当属今年京城高端公寓项目的代表作品。而就是这样一个号称“只为正在影响世界的人缔造”的项目,如今也在开盘时间上一拖再拖。

　　从其销售人员口述可以得知,原本定于2008年9月开盘的擎峰项目,至今依然没有开盘迹象。而从北京市房地产交易管理网上可以看到,擎峰开发商北京耀辉置业有限公司,已经于2008年10月8日取得预售许可证,并且显示的开盘时间为10月11日。

　　“市场低迷肯定是我们推迟开盘的主要原因之一。”当笔者以购房者身份询问时,擎峰项目销售人员做此回答。

　　人们原本期望“金九银十”供应高峰的出现,但现实却离想象甚远。

　　贪婪？无奈？

　　“之所以选择推后开盘,开发商一方面担心若开盘价格过高,在观望气氛浓厚的背景下,肯定会影响楼盘的销售,但若开盘价格过低,不仅扰乱了市场行情,同时万一此后楼市回暖,不就白白丧失了巨大的利润金额。”康平如此认为。

　　而推迟开盘的还有另一个好处,即给市场及购房者一种错象——在楼盘放量趋少的情况下,可以刺激购房者放弃持币待购的心理,进而打破观望这层坚冰。

　　“这其实就是开发商和购房者相互之间的一种博弈。”正是在这种心理作用的指使下,开发商推迟开盘的现象如同购房者持币待购的现象一样,在2008年愈演愈烈。在这场博弈中,到底谁会最终胜出？至少从目前看,这种胶着还将持续很长一段时间。

　　“2008年,大家要挺住,坚决不能买房,让开发商的贪婪彻底毁灭。”这是笔者于近日在某网站论坛上看到这样一条帖子,被众多网友置顶。打开该条帖子,里面内容众说纷纭,但其核心思想则表达了号召大家抵制房价,直到将开发商逼到走投无路。

　　“开发商正在通过推迟开盘等各种手段,保全他们的利益,这是一种贪婪、不负责任的表现,开发商还想回到去年楼价最高的时代,但经过两年的猛涨,房价应该降下来,开放商不应选择推后开盘而是降价,但我们不能让这种贪婪得逞。”一位网友在该帖上留言道。

　　但在VLP房屋执行总裁兼北京别墅在线总经理刘铭看来,他并不认同上述网友的观点。4年前,刘铭也属于开发商,但在当时宏观调控下,刘认为房地产市场走势将开始走低,因此经过权衡后决定抽身,将股权转让给下家,没想到的是,随后房市经历了有史以来的最大涨幅,而他们则错过了黄金时间。

　　在普遍行情上涨的情况下,过去几年大量资本开始涌入房地产市场,这样当最初的开发商在项目身上赚取了相应利润抽身后,接盘着继续从项目上获利,如同股市一样,当行情好的时候,无论上家还是下家都有利润可赚,但当行情不好时,最终接盘的开发商则需要为以往所有获利者埋单。

　　“难不难受,只有开发商自己心里清楚。”刘铭介绍说,当前很多开发商的股权在过去几年已经历了好几轮变化,“好多人已经拿着10%～15%的利润走了,而最后那一半也只有10%～12%了,所以你让他把房价降到50%,实际上是赔的。”

　　这种情况不仅出现在小开发商身上,大的开发商同样也存在这股权变更的过程。“没有任何一个人能够准确预测到市场未来的走向,因此无论大小开发商,大家都在过去几年进行了股权相互转让,所以现在叠加到最后,让最后一个接手者去承担整个产业链的责任也是不太公平的。”刘铭说道。

　　“单纯的降价对房产商后续开发和运营会造成很大的麻烦。”康平认为,从整体上给外界的信任感、品牌,以及能给客户创造价值都会造成影响。

　　在她看来,让客户买了房子后还能上涨,这才是最好的开发商。如果让购房者买了房子后越来越便宜,这是谁也不愿意看到的事情,到时候会导致大量的退房者出现,直接影响到开发商的品牌及信誉危机。此前万科项目退房潮便是很好的例子。

　　尤其对高端地产来说,价格也是衡量一个产品品质很重要的因素,如果开发商在普遍高价位的状态下调低价位,对自己的品牌形象将产生不利影响。但倘若在目前销售惨淡的市场状况下,开发商依旧保持高价按时开盘,其销售速度无疑会更加缓慢。并且当下各种信息又比较透明,一旦正常销售不佳后很可能被业界和市场判断项目不好的凭证。

　　在正常开盘还是延后开盘中,绝大多数开发商选择了后者,因为在他们看来,这样的做法风险更低。

　　“推迟开盘对开发商来说无疑具有很大的风险,当市场低迷的情况一直延续下去时,开发商将面临更大的威胁,可是一旦按时开盘,销售不佳时,不仅会给开发商品牌造成不良影响,更重要的是,在当前资金普遍吃紧的情况下,对开发商今后的融资也会有极大影响。”刘铭介绍道,不到迫不得已,开发商是不会选择推后开盘的。

　　“无论是从大的环境趋势上还是从技术层面上,开发商选择推迟开盘都是一种无奈的表现,是不得已而为之的做法。”康平认为,而这种无奈的做法相比按时开盘则更为明智。