近期，随着政府一系列利好房市的政策出台，一时间房地产市场是否能够就此回暖成为了市场关注的焦点。不过从新政公布之后几天整个上海市场的成交情况来看，还没有出现明显放量的情况。业内人士认为，一方面市场需要时间来消化利好，另一方面疲弱的市场信心也不是短时间内就能够恢复的，预计楼市企稳回暖还要等到年底或是明年年初。

   房价仍有下行空间目前，房价持续下跌的趋势是造成市场观望情绪浓厚的重要原因。市民李女士的观点就很有代表性，她说：“现在地段稍微偏远一点的楼盘都在打折，我觉得房价接下去还会跌一点，百分之十总是没有问题的吧。现在孩子也不和我们住在一起了，我们买房子只是想改善一下住房条件，所以还是再等等，等房价再跌一点再说。”

   而根据戴德梁行的数据，有几方面的因素支持房价的回调。首先，自2007年5月至今，上海住宅市场租金及售价走势呈现出明显的剪刀差：销售价格显著上扬，租金却相对持稳。住宅市场投资回报率长期以来处于负增长状态，从这点来看，销售价格确实存在回调需求。

   其次，从去年第3季度后，住宅市场均价走高，成交量缩减，初步显现回调迹象。戴德梁行研究部董事ShaunBrodie表示，楼市回调的第一阶段通常是价升量跌。在此之后，受全球金融危机及股市大跌影响，财富效应消失，市场在浓重的观望气氛下迈入调整周期。而今年第三季度上海商品住宅市场呈现量价齐跌的态势。全市住宅成交均价为13531元/平方米，环比上季度跌幅达到6.2%。但是，这一价格与去年同期相比仍有20%左右的涨幅，因此下调空间仍然存在。

   最后，全球楼市下跌对境内市场的影响也不容小视。戴德梁行住宅部董事伍惠敏强调，欧美楼市出现深幅下跌后，新兴市场也无法独善其身。尽管上海楼市不会出现深度回调，但是开发商也意识到楼市短期无法向好。

   不过，此轮房价的调整对于不同定位的房源影响并不相同。目前上海房价下跌较快的主要是外环项目的房源。迫于资金压力，此类房源已经不再“捂盘惜售”，转而折价销出，旨在回笼部分资金。但是，高端物业市场价格依然坚挺，尽管上海商品住宅市场整体价格目前有所回落，内环内的成交均价三季度却保持上升趋势，环比上季度上涨9.9%。比如，由戴德梁行代理的某内环豪宅项目近期在南外滩板块开盘，吸引了众多高端置业者，签约情况超出预期。可见，内环之内不存在“拐点”一说，市中心豪宅凭借其稀缺性受到海内外实力买家的追捧，后市仍可保持高位运转。

  恢复信心是关键在多重利好政策的刺激下，整体来看楼市没有走出飘红局面，某些城市甚至出现进一步下滑，这里有几方面的原因。一方面，国内外货币政策的制定和执行有所不同。Shaun解释说，在国外，央行降息前有明晰的信号，在政策正式出台前，消费者通常已经充分消化了降息预期，政策一旦出台就可能促成实际成交。而在中国央行降息前没有明晰的信号，国内消费者在新政推出后方才开始消化利好消息，因此降息措施显效需要一段时间。

  另一方面，现在并非单纯楼市出现问题，而是整体经济面临下行风险。在这一背景下，股市楼市关联性增强，这也在一定程度上造成了新政难以立竿见影。以往国内股市楼市的波动周期未必吻合，在股市疲软的背景下，楼市仍可能走出坚挺的行情。但是，股市楼市的涨跌毕竟依托都是经济环境，而且股价比房价灵敏许多，从某种程度上来看，股市可看作是楼市的风向标。

  业内人士认为，当前的关键是提振消费者信心。目前，受股市缩水、加薪预期下滑及CPI可能重新出现反弹等多重因素的影响，消费者的可支配收入可能呈现下滑局面。新政并不只是为了刺激楼市，而是针对整体国民经济，宏观经济稳定下来，消费者才能重拾信心。而在央行多次下调存款准备金率后，市场流动性已经得到改善。在货币政策逐步到位后，预期明年市场将出现首轮回暖。但是，回暖并不意味着价格会重拾大幅上扬的走势，毕竟广大消费者已经从本轮调整中汲取到不少经验。