未来一年多时间，也许是北京楼市最难过的日子，240万平方米的写字楼新增供应，将使得目前已经租金下降空置上升的市场严重供大于求，165万平方米新增商铺也将终结北京高档商铺后奥运时期的黄金岁月，高档住宅两年半以来均价首次下挫，能否反弹只能寄希望于政府政策。日前公布的仲量联行2008年第三季度市场报告，描画了一幅北京楼市全方位放缓的景象。

 
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　　尽管全球金融市场动荡的影响并未对北京写字楼市场的净吸纳产生直接显著的影响，本季度仍有几桩大的租赁交易，其中包括：大众租赁嘉盛中心2500平方米的写字楼；摩根士丹利租赁丰融国际中心(FortuneResourceinternationalCenter)5000平方米的写字楼；维塔斯(Vestas)租赁平安国际金融中心4500平方米的写字楼。但现在看来此前已遭受重创的金融行业已不再是北京写字楼市场的最大用户。企业租户在租赁时更为审慎，有的甚至暂时中止了扩张计划。市场对写字楼的需求放缓已成为普遍存在的事实，而外资银行在这方面的发展趋势尤其明显。市场需求的走软以及未来12-15个月预计将有另外240万平方米的新增供应投入市场，已导致部分业主被迫重新调整其租赁战略，这从2008年第三季度市场总体租金微挫0.4%可得到印证。尽管写字楼市场的下跌幅度很小，但确实表明市场供求的天平现已开始倾向于租户。仲量联行北京副董事总经理兼商业地产部主管张莹进一步指出：“由于9月份市场的急转直下，预计在今后一段时期众多的业主和开发商将在写字楼租赁市场面临更大的挑战，这一点在空置率已超过30%的中央商务区将尤其如此。”鉴于奥运会期间建筑工程的停滞，很多项目被延期到2009年，因此2008年第四季度和2009年写字楼租赁市场的竞争将更趋激烈。

　　住宅市场，受成交量的停滞不前熏部分开发商的资金压力和后奥运会预计租金缓和日益增加的影响，2008年第三季度北京高档住宅的均价较上季度下降5.5%，这是自2006年第一季度后首次出现。与此同时，尽管豪华公寓和别墅的均价持续上扬，环比增幅分别为3%和1.9%，但与此前几个季度相比其增幅已经放缓。仲量联行北京研究部主管马安平(DenisMa)指出：“高档住宅价格的走软，表明在普通住宅市场业已显现的价格回调现在似乎正波及到高端住宅市场。”

　　此前，北京的普通住宅价格逐步下跌，这一点与全国普通住宅的发展趋势一致，市场人士曾预测北京的豪华和高档公寓和别墅将逆势而动。然而，本季度高档公寓价格的下跌，说明了高档住宅市场仍不可避免地受到整个住宅市场下挫的影响，可能是今后一段时期高档住宅市场走向的初期迹象。不过从另一方面看，货币政策的放松将继续影响住宅市场，且政府为限制北京高档住宅开发颁布的一些措施，如“70／90政策”以及对用于别墅开发的土地供应的限制，从中长期看该市场的供应可能趋紧，因而可能激发部分买家进入该市场。如果这一发展趋势最终兑现，它将成为缓解高档住宅售价近期下跌压力的缓冲器。

　　相比而言，北京商铺市场逐渐成为亮点所在。受零售商在奥运前对商铺空间需求强劲的支撑，2008年第三季度北京购物中心的平均租金较上季度上涨了3.5%。事实上，银泰悦·生活和乐天银泰百货等新建成购物中心很高的预租赁率，已有效印证了市场需求的强劲势头。尽管乐天银泰百货在北京奥运召开后开业，其租用率仍然超过了80%。

　　2008年第三季度，随着5个新建购物中心(澳门中心、乐天银泰、银泰悦·生活、金宝汇和三里屯Village(南楼))的竣工，北京商铺市场继续保持增长势头。这些新开发的商铺项目，进一步巩固了北京作为豪华零售业中心的地位。北京目前仍是受境外零售商所青睐的进入大中华市场的一个“跳板”。例如，美国户外服装零售商L.L.Bean就已决定在Solana蓝色港湾开设其位于中国的首家店面，此外美国一家著名的高档百货店也即将与侨福芳草地达成租赁协议，将在这家即将开业的购物中心开设其位于亚洲的首家百货店。

　　鉴于零售商在奥运后的注意力从扩张转向利润率的最大化，他们对商铺空间的需求相对放缓，加之在未来的15个月内预计将有165万平方米的新增购物空间投入市场，预计今后商铺业主之间的竞争将更趋激烈。考虑到2009年完工的新增供应可能带来的供求过剩局面，预计下季度整个商铺市场的平均租金将下跌15%-20%。因此，商铺业主应未雨绸缪，采取积极主动的应对策略这一点至关重要，以便有效渡过这一艰难时期。

　　预计未来一段时期，全球经济和国内经济的放缓，无疑将对北京房地产市场的发展带来影响。目前中央政府已决定放松货币政策，这些政策可能为北京房地产市场的某些细分市场提供部分支撑，但这些措施能否真正奏效，还需拭目以待。