尽管九月一手房成交量惨淡，比去年同期下降了74.52%，然而，十月的天津楼市与九月相比却打了个还算漂亮的翻身仗。

　　中国指数研究院华北分院最新数据表明，2008年10月天津商品住宅成交量为42.8万平方米，环比上升30.6%；成交套数为3876套，环比上涨26.56%。商品住宅成交均价6443元/平方米，环比下降5.57%。

　　天津市资深房地产金融专家徐保满分析，10月楼市和9月相比刚性需求释放更多，因此成交量有较大上升。

　　市民 市场识辨能力在提升

　　徐保满分析，在楼市刚开始降价时，人们对价格下降的判断并不是特别清晰。例如，当时出现了深圳某楼盘价格下降50%的报道，人们就对天津房价有了大幅下降的期盼，事实上所谓50%可能只是从2万降到了1万元，也就是说这样的楼盘即使价格下降50%，还是比天津房价要高。如今，人们对市场的识辨能力在提升，不少持币待购者，看清了天津房价不可能像某些城市一样出现大幅下降，因此刚性需求的释放增多。

　　数据显示，10月天津商品房成交均价比9月下降了380元。对此，徐保满表示，对成交均价的分析应该结合成交房源的价位结构以及收入者的工资水平。

　　“‘价跌量升’这种现象说明本市购房的刚性需求还是存在的。”中原地产三级市场部总监朱庆江表示，中原代理的一些外环线周边的新房销售项目，只要降价销量就能提升也是这个道理。

　　开发商 调整价格刺激成交

　　一般而言，成交量和成交金额之间应该成正比，但十月天津楼市却出现了二者反比的情况。

　　徐保满表示，今年由于“银根、地根”紧缩，国家前期的政策逐渐发挥作用。开发商针对现在的市场做了一些价格调整，导致成交量和成交金额出现反比。“开发商进行这样的价格调整是很正常的。”徐保满说。

　　对于本市10月商品房成交量的增长，南开大学经济学博士刘玉录说：“某个单月出现增长并不奇怪，其他城市也同样会出现这种情况。”他分析，成交量的上升取决于开发商营销手段、楼盘上市量以及优惠幅度等方面。9月时，有的开发商采取的优惠措施效果并不明显，因此10月的优惠力度有所加大。并且，现在临近年底，开发商的资金链倍受考验，优惠幅度比之前要大。

　　刘玉录告诉记者，在过去，即使成交面积下降，成交金额还是会上升。现在出现二者反比的情况，说明降价已经比较明显，房地产价格进入了下降周期。

　　市场 整体回暖需逐渐积累

　　数据显示，10月全市商品住宅成交量除市内六区环比小幅下跌6.8%，其他地区都呈环比上升态势。其中近郊四区与滨海三区成交量环比分别上涨30.4%和14.1%；远郊五区县更是表现不俗，环比大幅上涨90.1%。

　　中国指数研究院华北分院分析师雷敏分析，10月份新开盘项目增多，打折促销力度加大，房交会的购买刺激以及“救市”政策导向等多方面因素，促使10月成交量较9月有明显上升。但市场整体仍处于“冬天”，成交量还未回升至市场预期。

　　“降价已成天津楼市当下的主旋律，而且降价态势由点状向片状蔓延”，雷敏告诉记者。

　　刘玉录也表示，10月成交量的增长并不代表整个市场出现了繁荣的情况，从目前看，国家从去年下半年出台的对房地产的相关紧缩政策慢慢累积，到一定程度开始发挥作用。同样的道理，一些暖市的政策同样需要累积，市场不会短时间内就有改观。

　　二手房 成交量环比降三成

　　关于10月二手房的成交情况，朱庆江表示，据中原地产统计，10月份本市二手房成交量环比下降三成左右，成交均价基本无变化。

　　朱庆江分析，大部分二手房相对新房区位优势明显，它们的价格下降幅度不大，所以像新房那种价跌量升的现象，并没有在二手房市场表现出来。

　　朱庆江说：“二手房成交量若想像新房成交量那样出现回升，只能降价。”

　　对于二手房成交量的下降，刘玉录分析，不少房地产投资者面对现在的市场都想将手中的房屋尽快出手，从房交会上也能看出，二手房的供给量成倍增长。但是二手房供给大量增加反而使购房者更谨慎，导致二手房成交下滑。