从统计部门发布的房价资料看，我国房价在2003年以前呈平缓上升，2004－2007年为剧涨，由此并结合我国住房商品化进程以及同时期经济发展背景，很明显看出一个重要结论：当楼市以基础性需求，即自住与投资性持有为主的时候，价值规律作用明显，房价反映出市场发育的真实面貌；当楼市以投机性需求，即炒作、囤积居奇与投机性持有为主的时候，价值规律基本退出，取而代之的是信息不对称下的利益博弈，房价泡沫开始累积并向土地市场扩散渗透，形成投机市。

　　同期股市市值创记录达到了国内GDP年值，持续熊市或牛市也反映出粗放股市的不理性，但由于政策重视，国有资产的稀释，行政杠杆的过度运用，股市依然进入到散户时代。股市投机间接为楼市进入投机市推波助澜，对高房价有一定推动。

　　面对严峻的国际国内形势，面临全球性金融动荡，政府两手决定以防止国内经济下滑：倡导与建设一个大众化的多层次多品种的股市，健康的投资市场；通过行政的、经济的、金融的手段，并借助地方政府力量，启动内需，这是一个阶段性战略，短期是楼市汽车与日用品消费，长期是农村大市场与城乡一体化市场。这奠定了我国两市持续向好的基本基调。

　　股市肯定比楼市重要，所以先要稳定股市；但楼市是股市重要补充，从投资方面看，所以楼市受关注程度不亚于股市，同时楼市才是内需的重要力量之一，所以楼市的救市早于股市并且效率要高，不足为怪。

　　但，股市的规律性明显优越于楼市，楼市的中国特色明显于股市，因而存在空调，自然也存在空救，但本轮财政救市，实际是针对经济发展的大局，所以是试救，看看楼市到底怎么了？

　　试救的特点是，从宏观与约束条件方面进行松绑，潘先生的说法非常准确，确实是松绑而不是救市。降息减免等属财政措施与货币措施，与经济更为相关一点；信贷从宽以及交易费用降低，是就以前从紧的措施下调；界定保障住房对象与财政补贴均只是类似保障措施之一，无法启动正规的市场需求。

　　试救需要时间来检验，所以近期没有成交或没有明显利好不足为奇。

　　真救是个有意义的话题，包括，什么时候政府会真救，真救从哪几个方面进行比较切合实际？

　　年前没戏，时间，效率，现状，重要性等等方面都不足以持续政府连续出台真救措施，顶多围绕试救再进一步，如降息，降低税费度，推广软性的较宽的买房约束条件，甚至包括放松二套房贷管制也不是真救，那只是启动投资需求的一种措施，于结束观望这一症结问题无补。

　　所以明年的两会前后是真救，那时可以将有关一个时段的住房解冻政策进行官方化，给消费者以定心丸。同时，也给地方政府自行施救以一到两个季度的时间，再行定夺。

　　真救至少包括以下决定或内容：

　　1、小产权房通过产权界定再分流，一部分流向保障住房领域，这部分小产权房只须政府一句话，给个身份就可以了，加点钱转个说法，然后进入到保障住房行列，弥补保障住房不力的困境；另一部分流向市场，成为商品房的有效供应，当然其间对于违法建筑与违规开发当然应该予以严惩。小产权问题一旦完善并终结，有利于澄清市场需求。

　　2、保障住房除了现有的界定对象一环外，针对经济模式变化，发展模式变化，城市化要求，应该放松户籍限制，流动人口当中有需求，也应该通过户籍松绑进行分流，一部分进入保障住房领域，另一部分通过政策扶持与鼓励消费，引导进入所在城市的商品性消费，此举有利于补充市场需求。

　　3、上述两个问题的配套措施，出台交易时间表，放松保障住房小产权房的交易管制，即以前不合身份或不予交易的保障住房小产权房通过上述调整后进入二手交易市场，满足中低端刚性需求，先行启动无须再观望的市场需求。

　　4、剩余的最难的也最核心的问题，实际是消费者害怕买了后再降，倒不担心政府会加息或提高税费率或管制二次交易等，这个由本轮试救已经解决并且消费者当然更相信自己的政府，但消费者无法相信开发商。消费观望是救市无效的症结，所以必须由政府出面与开发商一起，缔结三方协定，如此则消费自然会分期分批启动。

　　这是一个什么样的协定？

　　老百姓或言普通消费者关心的重要问题是，买了后不至马上进入下跌程序，再一个就是认为价格适中买得起，政府有力量承担承诺人的角色，让老百姓了却这两个方面的心愿。

　　开发商在救市环境下，不是不想降价而是担心降多少有效，降了有没有实际需求，也担心降价销售后政府一挤压又死路一条，也是两个问题，后期生死的问题，如何盘活的问题。

　　因此，政府真救市，必须着重向社会承诺两点，宏观上的试救措施时间与范围明确化，包括降息周期、幅度、税费课征优惠时间范围对象、扶持性购房条件时间范围与对象（指保障住房小产权房与公积金消费）、就业帮助政策时间范围与对象、全民创业加强扶持力度等等；微观方面的举措应该包括二手交易市场的规范规则制订以及建设，让二手市场形成有效的蓄水放水机制；针对市场无需求及大幅度的观望，政府承诺具体城市的限价幅度，主要还是由开发商自发的补贴转化为行政补贴，即买房人买房后若干时间内发生多大幅度范围的降价，损失由政府予以补贴，只要消费者对自己的买房支出与后期开支有个明确界定与具体分析，后期市场价格不发生难受的波动，我相信刚性需求会释放。

　　总体思路就是大市大势方面行政给出政策，试救法律化基本可以达到这个目标。微观上面，政府及地方应该给近期消费者以安全感。

　　楼市要发展，要健康，目前来看必须通过一下行政软着陆的过程。所以，明年两会前属救市与反救市市场拉锯时间，如果通过软着陆程序，则楼市会回复到零三年前的涨势，平衡发展。