2003年，首吃螃蟹者“青年国际”的热销，点燃了南宁小户型楼盘的燎原之火，也为南宁的烂尾楼“乌鸦”变“凤凰”找到了一个美丽的注解；此后幸福家园、北纬28、东葛华都、嘉和自由空间等等小户型楼盘“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”绚烂于南宁楼市。

  从2006年6月1日正式推行“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上”政策后，小户型在南宁楼市更是“漫山红遍”，在2006年、2007年到了千人漏夜排队买房，甚至是一房难求的地步：世贸西城、阳光100上东国际SOHO、永凯现代城精装小户、荣和东盟国际等楼盘都曾次第风光于南宁楼市。

   再把聚焦点放到2008年，快速发展的房地产市场面临着“内忧外患”的压力，南宁楼市也未能独善其身，但是纵观市场，小户型在这场《冬日恋歌》里，风采依然。

成熟地段销售依然火爆

   从分布来看，目前，市中心、城东、城北、城南都有不同数量的楼盘供应，全面开花之势让消费者有了更大的选择余地。而2008年的小户型产品在成熟地段推出，更能获得较高的人气和销售率。

  城北大盘云星城市春天推出的小户型组团香槟时代，由于处在人气旺盛的北湖路上，周边配套成熟，从推盘伊始就大受购房者追捧；位于市中心繁华地段七星路上的复兴怡景西湖新天地、摩卡生活馆、上海滩公馆的小户型基本都是推盘即售罄。而位于东盟商务区周边的小户型更是“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”：民族大道旁的德瑞花园的“小房子”，由于大社区园林已经实景呈现，受到许多年轻一族的青睐；东盟商务区里的利海·亚洲国际9月份开盘劲销600套，为相对冷清的楼市带来了曙光。

   所有这些2008年取得良好销售业绩楼盘的小户型，都有一个共同的特点：处在人气大量聚集的区域或者是城市发展的中心区域。对于房地产投资者而言，“地段，地段，还是地段”终归是投资的不二法门。

 
价格坚挺价值开始凸显

   随着房价的日益升高，人们的住房观念也逐渐发生改变，越来越多的购房者选择小户型为他们的居住目标。本报7月份举行的“2008北部湾百万市民看房大行动”的购房意向调查中显示，73%的本市买房人愿意选择50平方米至90平方米小户型。在户型的选取中，两室户型的需求最为强劲，占到被调查者总数的67%。

  在这样的形势下，许多小户型房由于供不应求，其销售价格继续坚挺。在2008年以前绝大多数小户型的售价都高于所在楼盘的平均售价。但是，2008年推出的小户型，有一个明显的特点，小户型的售价与所在楼盘的平均售价基本接近。如市中心的荣和中央公园、上海滩公馆的小户型，高达6000—8000元的小户型，也使这类产品不再是品质低、档次低的代名词。许多“豪华小户型”已经被开发商宣传为投资型产品。由于东盟效益的不断显现，南宁日益成为一个热点投资城市，甚至一些项目将小户型定位为企业高管人员的异地住所，不断强调装修豪华、服务到位，来吸引本市居民投资购买来做房东。

   据合富置业的工作人员介绍，目前荣和山水美地80平方米（装修带基本电器）的2房租赁价格达到2800元/月，二手房售价则超过5000元/平方米；如果以2004年购买山水美地的一期不到3000元的价格来计算，短短4年，房价基本已翻番。东盟商务区的快速发展，不但对自身区域的楼盘有很大的促进作用，对周边楼盘价格的拉升也直接起到了推波助澜的效果，促使很多投资者关注凤岭一带的小户型产品。2007年，东盟国际遭遇温州购房团，开盘售罄，即可窥斑见豹。

 功能定位尚需逐步完善

   房地产“90/70”政策的调控效应正在逐步显现，南宁楼市的小户型项目越来越多，竞争也将越来越激烈。南宁开发商对于小户型产品和功能定位的研究将要更加深入，贴近市场，才能立于不败之地。

   记者认为，首先产品档次提升将是今后小户型的一个发展趋势。以前的小户型在使用功能的设定上比较偏重于基本休憩功能，在烹调、洗浴的功能设定上均有弱化。如厨房的设定，很多小户型根本没有独立的烹调、排烟设施。虽然在早期能迎合部分使用者的需求，但从长远来看，毕竟不符合大部分国人固有的生活习惯。如今的小户型设计需要更加合理、功能齐全，而一些精装修小户型也需要在舒适性与价格之间寻求契合点，以更好地满足各种层次消费者的需求。

   其次，在产品细分上开发商还有很多长袖善舞的空间。因为现在中国开始逐步进入老龄社会，老年人在住房上的需求比年轻人更加独特。配备完善医疗服务、保健设施、娱乐配套的老年公寓是一块非常大的市场蛋糕。但是基本上现在南宁市场的小户型项目的客户群是“头发、胡子一把抓”老、少通吃，没有对客户群体进行细分。

   再则，在小户型的使用功能上定位不明晰。一部分小户型以SOHO的概念作为办公之用，一部分以“商务公寓”自居。加上SOHO概念的小户型卖到了7000元/平方米，而公寓大部分保持在4000—5500元/平方米，但配套却大相径庭。随着竞争的加剧，必然促使小户型写字楼、小户型公寓在居住与办公之间明晰的产品定位。

   总而言之，无论是市场环境的改变，还是购房者消费观念的改变，随着90/70政策的落实，对于首次置业、刚性需求为主的购房者来说，小户型都将是最具价值的户型，这一点无可争议。