上海楼市目前仍处于调整阶段：成交量大幅萎缩，实质性降价刚刚开始，预期将持续到明年第一季度。

　　新政来了！范围之广,力度之大,措施之全,有点超出我们之前的预期。

　　本次财政部发布的有关房地产的最新政策意味着中央政府对房地产行业进行从严从紧调控的政策已经向"维稳"过渡，政策拐点已现。营业税免征起点由5年放宽至2年，上海楼市是否能复制1999年由颓转繁的模式，成为新一轮上升的"市场底"？

　　然而几乎所有的业内人士都认为，不论各地政府以后会否出台更大的刺激房地产市场的政策，行业复苏的关键都是成交量，成交量上不去，行业仍将深度调整。东方证券预计行业复苏，将会在未来3至6个月内来临。而上海的房地产市场也将走入第二轮理性回归。

　　政策刺激力度不够

　　1998年至2008年，11年的时间里，上海房地产由起步发展至高位运行，几项措施"功不可没"。

　　在1998年到2000年期间，上海实施蓝印户口制度，来上海购房的外来人员可办理户口；1998年6月到2003年，在上海购房并在上海缴纳个人所得税的中外个人，享受购房后起算的个人所得税抵扣；1999年-2002年，涉及房地产交易的主要大额税种--契税，上海对于买卖双方仅按0.75%的优惠税率征收；而2005年以后上海则开始对楼市进行宏观调控。

　　此次购房后营业税免征的条件从5年放松到2年，这个政策不禁让我们想起了1999年上海的那次房改--原本在1999年以前，上海售后公房要5年内才能上市，而当年取消了这个限制后，上海房市就进入复苏轨道，2年后上海房地产市场就开始欣欣向荣了。那么这次营业税免征松绑能否如上次一样带来上海市场的又一次繁荣，我们能否判断这不仅是房产政策的拐点，也是上海房地产销售的"底"呢？

　　"恐怕很难！"著名房地产研究所副所长杨红旭表示，决定上海楼市走向的因素是多元的，宏观面与国内外宏观经济形势相关，中观面与全国楼市发展大势结合，微观面还与上海自身的城市地位、经济增长及房价水平相连。

　　上海财经大学财经研究所所长赵晓雷表示，从需求量上来说，1999年到进行宏观调控前的2004年这段期间，上海商品住宅销售量连续5年超过竣工量。2004年上海住宅商品房供需比例为1:1.07，需求略大于供给。1996年上海市民人均居住建筑面积8.7㎡，到2003年增加至29.35㎡，居全国（除港澳台）首位。与此相对应，上海市民的居住条件大大改善。2000年以来，上海商品房个人购买比例一直高于90%。

　　而进入2008年以来，上海房地产市场一直处于供过于求的过剩状态。上海佑威房地产研究中心的最新报告显示，9月开发商的大举推盘并没能带来楼市的回暖，相反，最新统计数据表明，上海楼市出现了"史上最冷'金九'"。刚刚过去的9月，上海一手商品住宅的成交量跌到了44.69万㎡，成为旺季楼市新低的同时也创下了2.76：1的月供需比新高，惨淡的"金九"楼市创下了近三年来最为严重的滞销局面。

　　此外，从大环境来说，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点，此外，金融危机的爆发更让中国经济压力重重。而1999年中国经济则正好与之相反，处于高速增长。

　　杨红旭认为，本轮房价下跌是由珠三角开始的，早在半年前，这一区域的两个中心城市--深圳和广州的房价已开始下降。6月份上海的新建住宅和二手住宅价格环比增幅为0，之前一直上涨。这就预示着，上海房价的整体性下跌正在来临，市场中诸多楼盘加入打折促销行列，已证明了这一点。

　　销售"严冬"或持续两年

　　投行瑞银10月23日发布报告认为，目前市场需求低迷、供应过剩的局面依然对房地产市场造成压力。瑞银依然预计平均售价将下跌，刺激刚性需求，促使销售量反弹。由于地方政府逐渐取消紧缩政策，房市短期可能出现反弹。请注意，瑞银使用了"反弹"，且是"短期反弹"这几个字来形容。

　　而杨红旭认为，去年第四季度到今年上半年，上海楼市属于调整的第一阶段：成交量持续下滑，价格小幅上涨（即滞涨）。目前正处于第二阶段：成交量大幅萎缩，实质性降价刚刚开始，预期将持续到明年第一季度。明年第二季度开始，有可能进入第三阶段：价格继续盘整，成交量反弹。至于第四个阶段：价格止跌回暖，成交量快速上升，很难预测何时会到来，这跟宏观经济的变化有关。如果稍稍考虑到世博因素，则2010年的可能性较大。毋庸置疑，相比2005下半年-2006上半年上海楼市的第一轮短暂调整，此次将是一个"长冬"，开发商须及早准备"干粮"。

　　上海明华房地产有限公司投资总监井维祥则认为，上海的救市政策并不明显。上海市场成交量下跌，还会持续一段时间。一业内人士更是表示，"现在的楼市类似去年的股市的高点。想想1999年的时候有多少烂尾楼吧，至少现在还没有出现大量的烂尾楼吧，这说明楼市低点还没到呢。"

　　英大证券研究所所长李大霄分析表示，减税政策不可能扭转整个趋势，只能起到缓冲作用，拯救楼市下跌的斜率,因为楼市有泡沫。

　　2010年卷土重来？

　　日信证券房地产行业研究员庞剑锋认为，估计在未来半年内，房价将停止下跌，在房价见底之前，房地产股作为对房价的预期，将首先见底。

　　房价见底后，交易量将会显著上升，消化存量房屋后，开发商收回资金再次加大房地产投资。可以预见，大约在2010年，房地产投资将会再次上升，从而带动整个宏观经济复苏。

　　"房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。"一份《2008年中国房地产行业资金报告》认为，如果没有重大的政策来调控，房地产行业将可能陷入中期调整。如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整，2009年底有望走出低谷。据预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。而短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。但报告指出，从各种迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。