昆明的房价仍有下降空间，开发商应该不顾一切放大成交量或解楼市困境，而放大成交量的唯一手段就是降价。”中国房地产独立评论家牛刀语出惊人。

    昨日，由本报主办的“楼市买卖不是跷跷板——把脉2008昆明楼市互动峰会”在昆明国际会展中心举行，众专家和业内人士齐聚秋交会现场把脉昆明楼市，会议中，观点交锋十分激烈。中国房地产独立评论家牛刀认为，与别的城市相比，昆明楼市成交量与均价之间的关系比较“反常”，开发商应放大成交量脱困。另外，云南省建设厅副厅长陈锡诚等政府官员均表达了各自昆明楼市未来趋势向好的观点。

    昆明楼市成交量与均价之“怪”

    “在一线城市，房价与成交量的走向成反向发展，成交量越小，房价会相对高，相反，成交量增大，房价就会有所回落。而昆明楼市则表现出了与众不同的发展态势。”牛刀表示，昆明商品房6月销售4488套，7月售出3723套，而8月则仅有2562套，虽然商品房的成交量一路走低，但房价却没有得到相应幅度的下调，这对楼市来说是个不利的消息。在房价保持均衡的条件下，对楼市的打击最大。他分析认为，首先可能是购房者对宏观经济政策的“曲解”。中国政府6年来首次降息，对购房者产生了深刻影响，购房者对未来经济的发展信心有所动摇。其次，与人们的收入水平相比，昆明的房价可能还是偏高。此外，恰逢昆明楼市从卖方市场到买房市场的转型期，各大开发商的营销推广力度还不够。

   　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研也表示，目前上海的成交量与房价的关系与昆明很相似，也是成交量下降，但房价不降。云南省上半年的固定资产投资增长为61%，房地产的施工面积也在增长，但是，目前成交量没有得到提高，容易出现不对等的“滞涨”现象，未来能不能很好地疏通，是业界值得思考的问题。

    “房价应和其价值相对应”

    楼市的观望气氛仍在继续，开发商面临的销售难题越发难解。昆明市建设局房地产业处处长代家志表示，房地产市场有其发展的特殊性。除了居住功能，还有增值保值功能，要理性对待房地产市场。在关注房价的同时，也应该认识到房子的品质是不是对等的。

    对于后续楼市的发展，牛刀认为，目前，所有开发商面临的最大问题就是如何放大成交量。只有放大成交量，才能解决资金回笼的问题，才能活跃楼市，而放大成交量的唯一手段就是降价。

    云南信息报经济新闻中心编委杨文虎则表示，业界应该跳出楼市看楼市。从需求的角度分析，购房者对衣食住行等方面有相应的支出分配，在满足其他需求的同时，作为不是最迫切需求的房产需求，在这方面的支出就会受到一定压缩。同时，从宏观经济的影响看，开发商、银行和购房者都在闹钱荒，必然也会降低购房需求。同时，人们对未来经济的发展仍抱有信心，随着中国经济的发展，中国房地产市场的未来趋势是向上发展的。他建议，购房者应该理性，不管是房价上涨还是下降，都应该以乐观的态度看待。

    牛刀：现任上海商报总经理。曾与北京大学中国经济研究中心徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)教授打赌“2008年深圳房价不会涨”，结果徐滇庆教授一年后登广告道歉。

    名律师谈购房

    房交会楼盘云集把好合同这一关

    热闹的秋交会现场不仅有看房的、买家具的，还有因房子闹心的。两天来，值守在本报展位上的《黄金楼市》两位房律师陈奕廷和孙丽琼就在不断解答市民咨询的相关法律问题。她们提醒消费者，面对房交会上云集的楼盘和各种优惠活动，一定要理性购房，把好合同这一关。

    打算趁房交会之机“淘”套好房的李小姐今年三月在广福路某楼盘看中了一套房子，并当场下了两万元的认购金，但是该楼盘在八月时调整了价格，从4千元/平方的均价降到了三千多元/平方米，而且推出的户型比前期的更好，李小姐得知后就和开发商协商退回差价，否则就要求退回认购金，但是得到的答复是不可能补差价，也不能退回认购金。

    奕廷律师告诉记者，在今年房地产市场较冷清的情况下，李小姐的这个案例是比较典型的，但就像购房后价格涨了，不可能多交钱给开发商一样，房价跌了也不可能让开发商补回差价，消费者需要为自己的购房决策买单。因此在购房之前，不仅要实地考察项目地，还应当在合同上把好关，例如把宣传广告里对自己决定购房有重要影响的因素，如绿化、车位、学校、配套等细节写进约定里，还要在签认购书时对单价、面积、户型等做明确约定。

    政府该不该以补贴方式“救市”？

    面对楼市的低迷，不少地方政府也开始出招“托市”，西安、长沙等地都出台了相应的补贴购房者的优惠政策。对此，牛刀认为，政府可以帮开发商出谋划策，但不能用财政收入救市，这种方式只会适得其反，会增加新的不公平，对后市的影响也不好。

    陈锡诚则认为,政府救市也可以采取一定的补贴措施,关键是针对群体的划线。比如，按收入划线，对于低收入家庭，给予一定的购房补贴。

  　观点交锋

    买不起房的全是低收入家庭？

    “房价太高了！”“我们买不起房”，我们身边经常听到这样的话，在这次房交会上也不例外。针对这个问题，陈锡诚表示，应该弄清楚是买不起房还是这个群体是属于“非购房群体”。他认为：居者有其屋，并不是鼓励购房者一定要有产权房，对于低收入水平的家庭而言，他们不应该成为购房群体，完全可以租房住，以减轻还贷压力。

    云南省建设厅住宅与房地产业处处长张广云也认为，每个人都应该有属于自己产权房子的观点比较片面。

    同样参加了本次论坛的普通市民马先生则给出了不同的观点，他告诉记者，以他目前每月6000元的工资，除去吃穿行等方面的花销，每月所剩的钱并不多，如果用来购房是远远不够的，房价已经高过了普通市民的购买力，并不仅仅是低收入家庭才是“非购房群体”。

    ■语录节选

    “我不同意把不同城市的地产拿来作对比，因为房地产不能统一生产、统一价格，尤其是房价更具有区域性，市场只要健康稳定，其定的房价就是合理的。”

    ——昆明市建设局房地产业处处长代家志

 　“是不是人人都要有自己的产权房？在经济条件不允许的情况下，我个人认为，只要有房住就行。”

    —云南省建设厅住宅与房地产业处处长张广云

    “昆明房地产的前景是好的，现在只是在宏观经济走低和国家调控背景下进入了一个调整期。过了调整期之后，楼市还会向健康、向上的趋势发展。从昆明的经济发展水平来看，4500至5000元/平方米的均价比较合适。因为消费者的购房需求客观存在，再加上开发成本和一定的利润，现在的房价下降空间不大。”

    ——长基地产总经理助理张晓燕

    “现在是房地产的一个过渡期，观望情绪很严重。购房者等着房屋降价，开发商则等着楼市反弹，这种状况可能会持续到明年。不过即便在今年这种情况下，地段好、产品品质好的楼盘还是会有较好销路的。”——颐庆园（查看地图）销售经理陈翔

    “国家宏观调控对各行业都有影响，对房地产行业而言，不少企业在为前两年的决策买单。目前，房地产这个行业没有传言中那么糟糕，但只要度过这个时期，昆明的房地产市场会更健康，发展更好！”

    ——银海地产总经理汪万生

    “购房者应该理性购房，不管房价是升是降，都应该愉快地接受，并作出相应的应对。房子只是生活的一部分，不能让购房影响了生活品质。”——云南信息报经济新闻中心编委杨文虎

    “应该让看不见的手自发调节，如果确实出问题了，看得见的手才应该发挥作用。政府该不该救市，并没有定论。就目前的楼市而言，政府、开发商等都应该搭建一个充分、透明、完全的信息系统，方便购房者作出理性分析。”

 　——云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研

    ■《黄金楼市》推荐看点

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