本期主持

　　伍豪

　　本期嘉宾

　　赵弘

　　北京市社会科学院经济研究所所长

　　冯啸

　　北京合天信房地产开发有限公司副总经理

　　韩磊

　　北京东亚新华投资有限公司策划部副经理

　　9月15日，央行宣布下调贷款基准利率和存款准备金率，这也是4年来首次下调贷款基准利率，9年来首次下调存款准备金率。在该项政策出台执行后，对楼市将产生什么影响？即将迎来十一黄金周，开发商是否有什么新的促销手段吸引购房者？

　　本期，我们请到了北京市社会科学院经济研究所所长赵弘先生，以及北京合天信房地产开发有限公司副总经理冯啸、北京东亚新华投资有限公司韩磊三位嘉宾共同来探讨本期话题。

　　重要的是拿贷款而非降利息

　　主持人：此次降息，对房地产市场的影响将有多大？对开发商意味着什么？对购房人而言会有什么变化？能否获得优惠？

　　赵弘：在通货膨胀压力依然存在的情况下，此次利率调整，释放出“保增长”成为政府主要政策取向信号。

　　存款准备金率调整政策使用了差异性下调方法，说明解决中小企业贷款难是这次调整的一个侧重点，这对于我国的金融创新是一个有益探索。存款准备金率下调不是一刀切，而是通过差别对待来解决不同的矛盾。大企业、上市公司取得贷款不是问题，一些中小企业往往是被调控对象，承受了更多的压力，运营更为艰难，此次调整体现了一种务实的精神和实事求是的态度。

　　房地产行业是一个受政治、经济、国际环境影响非常大的行业，同时它也有着自身的波动周期。央行降息对房地产行业来说是一个利好消息，但程度难以判断。一是因为长期贷款利率降幅有限。此次贷款利率按照短期多调、长期少调的原则调整，5年期以上贷款利率由7.83%调整为7.74%，下调0.09个百分点，降幅最小。二是对于地产商而言，最关键的不是贷款利率下降，而是能否拿到贷款。2008年已经快到第四季度了，各家银行的剩余贷款额度有限，所以此次降息对今年市场的影响也许不大。三是银行的房屋按揭贷款不大可能因为利率下调而有大的变化。比如兴业银行表示，该银行在上年第4季度制定2008年业务发展规划时，就确定了今年主动放缓零售信贷规模的增量和增速，对房屋按揭业务比较审慎，利率下调后不会改变。

　　房地产需求仍处增长态势

　　主持人：走出升息通道，房地产市场将会迎来怎样的变化？

　　赵弘：当前，我国房地产行业正处于矛盾“整合”期。一方面前些年房价上涨过快，现在到了回落期，另一方面，回落是一种利益调整，就像人的消费习惯具有“棘轮效应”一样，房价的回落也不像上涨那么快。房价上涨的时候，体现了政府的利益、开发商的利益，单纯从供给角度推动价格上调，但回落的时候已经取得的利益很难退出。

　　房地产业的调整过程是对开发商财务运作能力的考验，一些开发商可能会率先承受不了压力而下调房价，但是一些大的开发商可能会继续苦撑。同时，我国现阶段城市化进程没有停顿，依然处于加速状态，户籍制度对城市化的约束力量越来越弱，而且人民在不断追求生活品质的提升，因此房地产需求从整体上来讲还处于增长态势。总体上判断，房地产市场处于一种“胶滞”状态。

　　价格比营销手法更实在

　　主持人：即将迎来十一“黄金周”长假，对于开发商来说，这也是下半年一个很重要的营销节点，各房地产企业是不是会针对这个时间节点开展相关的营销策略？

　　韩磊：个人认为，几年的“金九银十”形势不容乐观，估计近期可能还会更艰难。对此，我觉得房地产企业也该积极作出一些策略上的改变，东亚前期采取了很多的营销措施，在大幅度的折扣上加上东亚三环的无理由退房保障，可以说利润和保障都有了双重保险。近期，我们将不会再采取优惠措施，取而代之的是完全实行“价格裸奔”，也就是实实在在的优惠价格，而不再是那些使购房者眼花缭乱的优惠折扣。

　　在现阶段，开发商不应该遮遮掩掩。消费者其实非常精明，房子的价值空间他们都能算得非常清楚。开发商与其死撑不降价，还不如让房子的价格回归理性，与价值保持一致。因此我认为，实实在在的价格非常重要，有利于楼市走出观望期，我也建议其他企业也这么做，倡导全行业回归理性。总之，近期都没有必要再搞那些营销手法，而采取直接的价格策略估计更为实效。

　　冯啸：我们近期的营销策略是维持原有的推广、销售方式。我们公司旗下所开发的产品定价本身不高，价格非常合理，产品品质非常高，一直都坚持以高性价比面对购房者。因此在近期决定维持原状，用高性价比来抗衡当前楼市到处促销的局面。