2007年楼价狂飙时，很多发展商可以不用任何营销方式就赚得盆满钵满，但当时间来到2008年时，一切都变得很陌生。重拾营销大旗的发展商即便是祭出浑身招数依然会碰得鼻青脸肿，“降价”这个被看作是最后的撒手锏，如今也变成了明日黄花。

  当然对于发展商而言，“与其坐以待毙”不如主动出击，降价不行，于是有发展商想出更绝的招——将公寓变成办公用房。位于东城中路与莞龙路交汇处的一处单体公寓就进行了建筑功能的变更，将9至14层的公寓更改为办公用房，涉及套数有192套。该公寓住宅套数共有461套，据市房产管理局公众信息网数据显示，此公寓半年仅卖出44套。

“功能变更”为了突围

   对于功能的变更，记者联系了负责该项目的总经理吴飞。吴飞表示这完全是应客户的要求做出的调整，“将公寓变为办公用房是为了满足客户在家里办公的需求，是类似家庭式办公的SOHO模式。”

   为了打消记者心中的疑虑，吴飞还表示这次变更是在保持公寓原有属性、原有配置的前提下进行的，其核心功能“住”并未改变，只是增加办公用途。“因为住宅不准提供工商注册，因此我们已向市城建规划局申请功能的变更，现在正在公示中。变更是为了增强楼盘的附加值，满足那些平时只需在家里办公的业主的需求。”

  “其实也有房地产市场形势不好的考虑。现在整个市场进入到了另一个非理性时期，消费者只看价格。” 当记者问到此举是不是淡市下的一种突围手段时，吴飞如此说道，“对于发展商而言，一方面要在资金保证的前提下坚持，一方面要把产品的优点挖掘出来，增加附加值。”

淡市下的无奈之举

   “这也是房地产市场不景气下的无奈之举。”合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群说道，“这种弱市下通过变更住宅功能的营销模式在东莞市场比较少见，最终达到什么效果还需要市场的检验。”
 
  需要得到检验的还有今年的“金九银十”能否成为整个房地产市场真的“金九银十”。至少就目前来看没有显现出“金银”态势。

  最近记者收到了很多楼盘的短信，像厚街某楼盘打出“教师节团购优惠起价3288，最高3988”，还有像某楼盘打出的“加推6套特惠单位，最高3357元/平方米”。上周末，位于寮步汽车城某新开楼盘“最高3888元/平方米”……开发商不断以降价的实际行动表达出了对于传统旺季的热切期待，但是，降价并没有改变市场的观望情绪，甚至有所加剧。

   更对整个东莞市场不利的是供求的严重失衡。有关数据显示，今年下半年东莞商品房总供应量恐怕要超过1000万平方米，而上半年成交面积仅为166.67万平方米。“如果‘金九银十’量还没有较大突破的话，真正的调整年底前恐怕就会到来。”盘守镇街的一本土发展商表示，“不死掉几家哪能叫调整呢？市场只有经过一轮重新洗牌后，才能换得新生。”

谁会成为东莞楼市的掌舵者

   投机客科斯托拉尼（Andre Kostolany）有一句格言：“经济和金融的关系就像是主人和他的狗，狗常常跑在主人前面；但当离开主人有一段距离的时候，它又会跑回来找他的主人。”居住用商品房的价格就是那只狗，房地产供需的基本面就是那位主人。

   东莞楼市下半年1000万平方米的基本面已摆在那了，价格打架或许是不可避免了。“金九”已经过去了1/3，发展商应该拿出些行动了，唤回消费者已冷却半年的心。

   如果仅仅将房地产作为类似“快销品”这样来经营，显然无法成为楼市的掌舵者。行情不好，不盖房子改养猪，固然也是个思路，如果都这么想，房地产市场哪有明天？

   商界奇才马云曾说，“今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但很多人会死在今天晚上。”东莞楼市，需要有掌舵者带领行业尽快走出低谷，看到明天的希望和方向。楼市掌舵者，或产品创新、或理念先进、或品牌知名、或市场号召力强、或企业责任感重……

   别墅有别墅的掌舵者，洋房有洋房的掌舵者，公寓有公寓的掌舵者。 “老四大家族”？“新四大家族”？抑或一匹黑马？