[摘要] 我个人来说，我做了那么多单，我觉得自己最好的一个优势就是可以让客户很信任，因为我本人是比较实在的，很多人见到我觉得说非常实在，很多人都说中介方面就是很滑头，但是我这个人滑头不起来，比较实在，跟我接触过的人也比较喜欢我这个人，我见过很多这样的，在其他地方看过，但是他跟我认识，他说我放心你主持人：这段时间我们所发生的事情也很多，也提多持双证上岗，楼价下降，交易量减少，资金链在吃紧，观望气氛越来越浓，下半年楼市的定论，说可能维持到下半年，我们的市场可能一直这样下去，回暖的迹象不明显，等等这些情况，今天邀请诸位过来，很多买房的网民，或者是我们的客户，都想问一句，咱们中介，咱们的顾问现在在干吗，现在情况如何，今天应我们网友的要求，来为大家解决这些事情。周先生这边呢？

周明：刚刚夏总问的这个问题，很多网友比较关注的问题，在这样的市场下，经纪人、中介公司在做什么，针对我们公司来说，我们工作的同事基本上都是一些比较年轻的小伙子，社会经验都比较少，现在那边的6个人中，有4个就是刚刚大学毕业的，07年年初出来的，来到市场上做业务，可能一两年的时间，对一个人的成长来说只能是刚跨入门槛，现在做的事情就是提升自己，因为做这个东西，专业知识、社会经验等等各方面，再一个我们比较看重网络，我的同事都在做口碑这些，因为我们有三个人是做计算机出身的，我们都有个人的网站，我们通过网络平台做宣传，在这种市场上加大自己的客户源、区域，不管是房、客都是很明显的效果，所以我们需要把这块再开发出来，刚好现在东莞在走“双转型”，很多厂房都变成住宅、写字楼，肯定很多人都关注到了，白领人士，就是在写字楼上班的越来越多，我们现在做写字楼，主攻写字楼，因为我们以前做的是小公寓，但是那边酒店也多，年轻男女也住得比较多，如果说白领人士过来了，很多是居家型的，这些市场都是空白，把这些空白开发出来，针对我们来说才是长久之计，现在虽然是淡季，但是有时候也忙得不可开交，可能李霞也有这个体会，我很关注她的。

李霞：我也很关注你。

卢志旗：经纪人那块做得不错。

周明：我写了一个博客，我写了一个榜样，值得我们学习，就提到了她，她真的做得不错。

卢志旗：多一点在网上交流一下。

李霞：也可以，搜房网有一个后台，你也可以把其他的网络经纪人，或者是其他的地产从业人员，我们可以相互之间讨论，毕竟我们都希望大家一起做好东莞市场。

主持人：我们有这个群，欢迎大家加入。非常感谢，刚才大家也讲了一下近况，相信我们的网友也能了解到你们的情况，同时希望你们刚才所说的东西，也能鼓舞从事这个行业的同事、同仁，相信做这一行，环境是客观的，最主要是自己找方法。下一个我想问一下，你们怎么考虑进这个行业的？最早是做什么行业的？李霞刚刚说了是做服装这一块的。

周明：我是07年7月份大学毕业，出来实习，07年年初我过去深圳，因为我舅舅在那边开了一个工厂，他不让我进写字楼，让我去厂里面做很普通的工作，两班倒，上了15天，我受不了，辞职了，刚好那时候大学里有一个老师把我介绍过来，说这边有一个朋友要招一批人，我就一个人从深圳过来了，我记得第一个月的时候还特想回家，特想回学校里面，我跟自己说了一句话，我说如果这个坎都过不了，那不要做了，第一次出来就坚持不了，现在来说还做得蛮轻松的。一开始的6个月真的是很痛苦的。现在一切都熬过来了，房地产这个市场，我对它的前景，真的是个很深，到不了底的东西。我上次参加经纪人培训的时候，他介绍说他做了13年，我想最起码10年我做得了，单从东莞的市场来说，说深圳或者是广州很多楼已经被卖了5、6次，但是东莞最多是2、3次，因为东莞现在一手楼很多，地也大把没有开发，5年之后，最多10年之后，一手几乎销声匿迹了。所以我对这个市场的看法，今年这样，明年肯定会好起来的，就算它这样，肯定有新的生存之道，要不然整个中介行业一定会这样垮掉，但是一个市场不可能让一个行业垮掉，一定有办法救它，肯定我会坚持下去。
 

主持人：谢谢，在你印象中最深刻的事情是什么？

周明：从我们做房地产行业来说，我记得第一次刚出来做地产的时候，有一次我打电话给一位业主，他是一套中信的房子，阳光假日的，我说你房产证有没有办下来，他骂我，你懂不懂，中信的房子你问我要房产证，后来我就自己了解，然后再给他打电话，虽然房子没卖出去，但是业主关系到现在都很好的，对于我做房地产来说，这个是最好的。

主持人：再补充一个问题，我觉得每个销售来说，第一单是印象最深刻的，能不能跟我们分享一下第一单是什么感觉？

周明：真正说起来，我的第一单应该算是比较失败的一单，每一步全部都做完了，连合同都签了，但失败了，我刚做第一个月就接到买客，关系做得非常好，他也信任我，就看一个房子，什么都谈好了，合同也签了，说要按揭，这个业主需要马上拿到手续款，因为买房几十万的东西，疑心比较重，他不愿意付，就找中介公司，业主拿不到这个钱，当时我们不是很清楚，没有人去指导，也是因为很多原因，懵懵懂懂的以为马上就可以谈价，那时候卖了一个三四十万，我们都已经把合同签好了，他过来说不行，这个钱要压在他们公司的，不能给你们的，业主就不同意了，他说如果不能马上拿到钱，我就不卖了，客户又不同意了，一拖一扯的，最后没有成，我通过这一单，把所有的包括过户、担保的学了一个精通，就是那一单，虽然失败了，但是对于后来是有很大帮助的。后来一直下来可能是运气非常好，一直都挺好的。

主持人：做经纪人这块，基础功是最重要的。

周明：对，感受最深。

主持人：现在能不能重新说一下交易流程？就是我们东莞有税费点，交易过程中存在哪些规避？说深一点可能时间更多一些，说不完，但是这个过程中我们是怎么样的过程？

周明：不同房子的情况不一样，因为有些可能房产证出来了，房产证出来的情况下又分按揭或者不按揭，最简单的来说，把房产证拿出来，或者把房产证办出来结清贷款，然后办个首证，在各个银行办的手续又不一样，在房管所的话，先收到你的单，然后给你一个回执，有编号的，通知你去打税，有一个星期或者是15天，所有东西都结束了，他就告诉你领证时间，每套房子情况不一样，很难说有一个固定的怎么操作。

周明：大体上就是拿房产证，然后签合同，然后过户，付首期，然后打税，出来一个二手证，一个大方向来说就是这样。

主持人：普通的话，最短的什么时候出来？

周明：如果有一手证，包括他出证，把那些事情办下来，应该可以在20天之内，以前可以15天，现在做不到。

李霞：快证吧？
 

周明：对。

李霞：假如是正常的流程，莞城就是2个半月，东城就是3到3个半月就可以了，它不算工作天，时间会不一样的。

周明：有些拖一两个星期都可以的。

卢志旗：还有你那边是不是有一个评估报告？

周明：现在还没有这样做，常平应该还是两个报告吧？

卢志旗：对。

主持人：这段时间租单很多，是不是这样的？有很多人说一手还是在降价，因为买涨不买跌。

周明：大部分人的心态。

主持人：在这么一个过程中，本来也知道东莞确实有很多刚性需求，他们也有一些观望的，可能都回到租赁市场了，现在租赁市场怎么样？有没有比去年更加旺盛了呢？按道理来说这一波人全部回到了租房市场里了。

周明：针对一个小区来说，可能70%是住的，30%是投资的，现在的市场30%几乎没有了，几乎为零了，所以二手比一手走得很慢，有一个很大的原因，比如税费。

主持人：卖一手的话，不是说立刻买就立刻住的，有一个周期。

周明：没错，这是二手最大的优势，它地段型，而且周期性，即买即住，很多人就讲究一下，在现在的时间段来说，真正考虑自己住的，可能会重点考虑一手楼，可能考虑价格，现在有些一手的比二手便宜很多，很多客户告诉我们，买了房子，现在在装修，准备租个半年或者是几个月过一下，但是真正来说，像我们做小户型做得比较多。很多人租的都是短期比较多，长期还是比较少的，从去年跟今年的租赁市场对比，我们去年，如果做租赁做得好，一个月做一两万业绩，现在很多是几百块钱，现在有一些一两百块钱的，比如有些是四五百块钱的。

主持人：这种房子是什么房子？

周明：有些是民宅，所以佣金才一两百块钱，这样还能做到一两万，已经是不错了，所以刚才的消息带给我很大的信心。

主持人：你们竹山那一块，租房子的人是什么类型的？

周明：我们做得比较多的还是像江滨时代这些。

卢志旗：花园新村那里吗？

周明：过来一点，那边酒店，东城国际这些，基本上都7、8家。

主持人：大家都是在做中介这一块非常出色的精英，不管在网络也好，现实中也好，最重要的是服务，网民想了解到什么，应该把我们的信息奉献给网民，让他更多地了解，我买这套房子，我应该了解方方面面，它的税费、市场增值点在哪里，了解了这些东西，我们的市场会越来越多人来关注。其实网站推广的话，网站不是要像那些传媒广告。

主持人：其实说实话，不管做事还是什么事，最重要的用心做事，肯定会得到回报的。你们的客户，我们的网民毕竟还是希望有服务到位，挺专业的职业顾问来接他的单。像国外也好，做网络经纪人这块，跟律师是一样的感觉，你们专业，选择你们的人也多。今天我们讲得比较乱一点，大家可以敞开心扉地聊，今天也是一个聊的过程，大家一起来说说这个市场是怎么样的，这个行业是怎么样的，最近也有很多事情出现，比如前端时间说业界中成员流失量比较多，有人说：留下的是精英。
周明：应该说差不多，做业务需要一个很好的心态，你能够挺得过，心态肯定比别人好一些，人一辈子挫折、坎坎坷坷很多的，你过不了，下一次你又怎么过。

主持人：主要在于自信和努力。还要讲一个问题，向大家请教一下，现在的市场，你们各自所在的区域，如果我是买家，这段时间我选择二手房，肯定有一点，配套设施，肯定说我的孩子要住，学校有名额的，哪些楼盘是他所考虑的盘，还可以的，在这样的市场中，它始终在这个价格上没有徘徊？你们这边区域有没有好的房子介绍？

周明：我们那边房子，可能还是要离我们远一点的，步步高，因为学校是最知名的一点，小孩要读书了赶紧买，房子读完书了赶紧卖。

卢志旗：步步高对面是不是有一个楼盘？罗莎，对面不是有一个新楼盘吗？

周明：应该没有什么新楼盘，只有一个比较新的，那里的价格很稳，100平米左右都可能20万左右，它交易量非常活跃，主要是它的学校，边上都是一些学校，像实验中学的附属小学。

主持人：步步高旁边有理工大学？

周明：对，还有很多技校都在那里，相对来说把房子的成交量带动得很好。

主持人：这边学校有没有名额，就说你住这个小区的，我就不给你收借助费？

周明：有些地方有这种现象，就说这个学校划到哪个小区了。

主持人：步步高的市场价格怎么样？

周明：均价大概在两千左右，或者是一千多。

卢志旗：那边好象有一个友谊地产。

周明：友谊地产关掉了。

李霞：它租也比较好，因为那里有装饰材料城。

卢志旗：租的话大概是6百到1千？

周明：对。

主持人：那边是两房还是三房？

周明：可能两房居多一点。

主持人：租赁的话可能是两房多一点？

周明：对，因为很适合一个小家庭，带一个小孩在那里住。

主持人：最后一个问题，大家都是网络经纪人，你们的服务口号、座右铭都了解过，能不能各自介绍一下，各自在服务方面有什么优点？优势在哪里？

周明：我个人来说，我做了那么多单，我觉得自己最好的一个优势就是可以让客户很信任，因为我本人是比较实在的，很多人见到我觉得说非常实在，很多人都说中介方面就是很滑头，但是我这个人滑头不起来，比较实在，跟我接触过的人也比较喜欢我这个人，我见过很多这样的，在其他地方看过，但是他跟我认识，他说我放心你，你应该不会坑我，就找我帮他办销售方面的东西，给点手续费，我接到很多成交的单，买卖都是他们介绍过来的，都是业主朋友、客户朋友，我经常去打球、踢球、乒乓球、羽毛球这些，客人看见我这样很喜欢，都给我介绍很多单，在房地产来说，诚信是很重要的一点，我觉得应该持续下去。

主持人：诚信很重要。

周明：对。

周明：专业才能帮他解决很多问题。

主持人：所以在各个环境方面，经验非常老道、充足、丰富。很高兴，今天跟大家一起分享了一个半小时，今天请大家来，也一起聊了聊，让我们的网民从各个方面了解到中介公司，职业顾问这一块，能坚持下去，有自己生存的方法，在今后的路，希望你们走得更长、更远，谢谢。