2007年7月开始，美国次级贷款危机爆发并产生了一系列连锁反应，导致了投资者对房地产业、金融业、美国经济及全球资本市场的担忧。一年多后的今天，诞生于华尔街的这场金融风暴并没有偃旗息鼓，而是有愈演愈烈之势，加之国内房地产市场在这一当口的逐步降温，越来越多的人们开始忧虑这样的问题：上海的房地产金融到底安全与否？是否有发生次贷危机之虞？带着问号，记者采访了上海财经大学赵晓雷教授。

　　从次贷风波到金融危机

　　了解次贷风波，也就是美国这批房地产坏账是如何产生的，才能回答上海会不会有这方面的问题。

　　赵晓雷教授分析说，美国住房抵押贷款市场以贷款对象的信用状况划分为三个层次：优质贷款市场（primemarket）、次优级贷款市场（alt-amarket）和次级贷款市场（subprimemarket）。此次危机，问题出在次级贷款市场。次级贷款的对象为信用分数较低的个人（信用分数低于620分），其首付比例较低、月供占收入比例较高。次级贷款自20世纪80年代起步，增长迅速，目前的规模约为1.5万亿美元，占美国整个房贷市场的15%。

　　早期美国的住房抵押贷款的放款者和风险承担者是同一家银行，因此银行会对借款人的还款能力进行严格审查，只要经营管理得当，坏账率一般较低，但这种做法限制了银行的流动性。居民对住房的旺盛需求和银行转移风险的需要促使美国建立了房利美等机构，专门收购银行的按揭贷款。这些机构以贷款产生的现金流为基础发行债券，出售给投资者，从而大大拓宽了住房贷款市场的资金来源，降低了银行风险和贷款利率，进而促进了房地产市场的发展，形成了一个以房地产为中心的资金循环，这项金融创新为美国的房地产市场提供了源源不断的巨额资金。

　　总的来说，次级贷款对支持中低收入人群购买住房具有积极作用。在1994年-2006年期间，美国的住房自有率从64%提高到69%，超过一千万的家庭在此期间获得了自己的住房。目前，美国的住房自有率水平处于发达国家的前列，这在很大程度上归功于房贷市场，尤其是次级房贷市场的发展。但与优质贷款相比，次级贷款风险较大。次级贷款一般具有较高的ltv价值（loan-to-loan，即贷款价值比），意味着次级贷款的借款人首付比例较低。同时次级贷款还呈现高贷款利率、高违约率等特点。

　　自2007年年初以来，美国次级抵押贷款风险逐渐浮出水面。2007年2月，汇丰控股为其在美的次级房贷业务增加18亿美元坏账拨备。2007年4月，美国房价显著回落，次级房贷的坏账问题恶化，作为美国最大贷款机构之一的新世纪金融公司申请破产保护。继而，次贷风险向各方面传递，导致以次贷作为基础资产的金融产品大幅贬值。2007年7月，美国、澳大利亚、欧洲的对冲基金和抵押贷款机构短期内遭受重大损失。2007年8月-9月，次贷风险愈演愈烈，美联储、欧洲、日本等各地央行陆续多次向金融系统紧急注入总计4000多亿美元资金，以支持金融市场的流动性。至此，次贷风险正式演化为牵涉多个领域和全球多个国家/地区、带来持续巨额损失的危机。

　　诱发次贷危机的因素是多方面的，包括次贷产品本身的缺陷，次贷产品过度衍生、风险跨市场传递，对次贷市场监管的缺失等。但直接的原因还是房地产市场持续低迷，需求减少，房价下跌。2000年-2005年，美国房屋价格年均上涨9%，到2006年6月达到顶峰。2006年第三季度开始则显著下滑，2006年6月-2007年6月，美国房地产价格的下降幅度为3.35%，2006年6月-2008年3月的下降幅度达到16.19%。

　　在房地产价格下降的同时，利率则持续上升。自2004年6月开始，美联储连续17次升息，基准利率从1%上调至2007年9月的5.25%。不断上升的利率使还贷成本上升，超出大量借款人的实际还贷能力，导致次级抵押贷款拖欠、违约及停止抵押赎回权的行为不断增加。2007年6月，美国次级房贷的不良贷款率达到5.1%。为此，次贷发放机构收紧了次级贷款的发放政策，这又对住房需求产生抑制作用。如此，就形成了房价降、利息升、还贷困难、贷款机构收紧房贷、住房需求抑制、房价继续下降的循环紧缩链条，引发了波及全球经济的次贷危机，赵晓雷教授说，这也是时至今日大范围的金融危机的重要导火索。

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